Доктрина правовой иммобилизации вещей в контексте права недвижимости

Потребности гражданского оборота приводят к тому, что ряд объектов гражданского права, будучи физически различными вещами, соединены в целое единой юридической судьбой. Очевидно, что физически разделить можно любую вещь. Однако нужды оборота требуют того, чтобы рассматривать совокупность этих объектов как единое целое. Цельность, с правовой точки зрения, подобного рода объектов обусловлена той возрастающей ценностью, которую влечет соединение физически раздельных объектов.

Как пишет В.А. Лапач, правовая иммобилизация (прикрепление) "представляет собой способ юридического скрепления разных видов имуществ (обычно не создающий угрозу общественным интересам), которые в своей совокупности приобретают сверхсуммарный эффект: способность выступать в качестве хозяйственного, экономического комплекса"*(326). При юридическом разделении этих объектов ценность каждого составляющего его элемента значительно снижается. Например, воздушное судно в физическом смысле представляет из себя совокупность конструктивно соединенных элементов, которые могут быть отделены друга от друга и предстать как физически самостоятельные вещи (корпус самолета, его крылья, оборудование и пр.). Однако физическое разделение воздушного судна повлечет утрату им качественной специфики, которая характерна именно для этого объекта.

Для опосредования отношений, связанных с юридической характеристикой совокупности соединенных в единое целое вещей, существуют различные правовые конструкции - неделимые вещи (ст. 133 ГК РФ), сложные вещи (ст. 134 ГК РФ), главная вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ), имущественные комплексы, к каковым могут быть отнесены предприятие (ст. 132 ГК РФ), наследственная масса, паевой инвестиционный фонд (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах")*(327) и др.

Концептуально соподчинение нескольких физических объектов в рамках единого правового режима объясняется в рамках доктрины правовой иммобилизации вещей. Особое значение эта доктрина приобретает для объяснения единого правового режима недвижимости. В.А. Лапач, определяя правовую иммобилизацию, пишет о том, что таковая возникает вследствие правомерных действий и "заключается в том, что изначально движимое имущество, соединяясь с объектом недвижимости, приобретает фактические свойства и юридический статус недвижимости"*(328). При этом В.А. Лапач выделяет еще и форму фактической иммобилизации, под которой он понимает любые действия, приводящие к соединению движимого имущества с господствующими объектами недвижимости, независимо от того, обеспечивают ли данные действия достижение правомерного результата, который может состоять в подчинении движимых вещей правовому режиму недвижимости*(329).

Правовая иммобилизация вещей приводит к возникновению единого объекта гражданского права. Его оборот возможен только как оборот единого целого. Для того чтобы произвести отчуждение вещи, входящей в состав недвижимого имущества, необходимо произвести фактические (или в установленных законом случаях юридические) действия, направленные на выделение этой вещи из состава недвижимости. При этом старый объект недвижимости прекращает свое существование, и возникают новые объекты гражданского права, оборотоспособность которых допустима только при условии, что действия по фактическому и юридическому выделению этих объектов были произведены надлежащим образом.