Договор аренды предприятия

В соответствии с договором аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.

Также арендоатору передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Специфика объекта договора аренды предприятия влияет и на его субъектный состав. По общему правилу, этот договор может быть заключен коммерческими предприятиями и индивидуальными предпринимателями. В то же время не исключена возможность заключения такого договора некоммерческими организациями, но при условии, что таковые занимаются разрешенной им предпринимательской деятельностью.

В экономической действительности только происходит становление практики использования такого инструмента, как аренда предприятий. Соответственно и юридическая практика небогата примерами коллизий, возникающих в результате отношений по аренде предприятий как имущественных комплексов. Вместе с тем имеются основания для выявления определенных проблем правоприменения в связи с арендой предприятий.

Аренда предприятий имеет определенную историю законодательного регулирования. Так, Гражданский кодекс РСФСР (1922 г.) допускал возможность заключения договоров о найме государственных и коммунальных предприятий (ст. 153). Законодатель того времени предусматривал более строгие по сравнению с арендой иного имущества условия найма государственных и коммунальных предприятий. Такие договоры должны были заключаться в нотариальной форме. Несоблюдение этого правила влекло недействительность соответствующих сделок. Кроме того, под страхом недействительности договора его стороны обязаны были присоединить к договору подробную опись сдаваемого имущества.

Имелись и иные особенности правового регулирования найма государственных и коммунальных предприятий по сравнению с наймом иного имущества. Например, при расторжении договора найма предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия, заключенного на неопределенный срок, сторона, расторгающая договор, обязана была предупредить своего контрагента за три месяца до расторжения, в то время как при найме иного имущества такое предупреждение должно было состояться за один месяц (ст. 155 ГК РСФСР). При найме национализированных или муниципальных предприятий обязанность капитального ремонта лежала на нанимателе (ст. 159 ГК РСФСР), в то время как при найме иного имущества - на наймодателе. Таким образом, законодатель при формулировании норм первого советского гражданского кодекса исходил из того, что предприятие является объектом прав.

В дальнейшем, с эволюцией экономической системы, представление о предприятии как объекте гражданских прав было изжито. Соответственно исчезли из практики и сделки с предприятиями вообще и аренда предприятий в частности. Гражданский кодекс РСФСР (1964 г.) уже не содержал (да и не мог содержать) положений о сделках с предприятиями.

Реанимация этого института произошла в перестроечное время (вторая половина 80-х гг. XX в.). При этом аренда предприятий стала одним из инструментов приватизации, активно использовавшихся в практике разгосударствления имущества. В частности, появилась особая организационно-правовая форма - арендное предприятие, которое стало весьма приметным явлением той эпохи. Аренда предприятий регулировалась в Основах законодательства СССР об аренде*(464). Фактически же в Основах под механизмом аренды предприятий понималась приватизация имущества, принадлежащего государственным предприятиям.

Однако, будучи далеко не совершенной формой юридических лиц, арендные предприятия исчезли из гражданского оборота с принятием Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 (утратил силу) "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду"*(465). Этот правовой акт предписывал, чтобы все арендные предприятия были преобразованы в хозяйственные общества или товарищества.

Полноценное и качественно новое восстановление в правах института аренды предприятий произошло с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации.

В действующем законодательстве аренда предприятий выделена в специальный раздел правового регулирования. Этому посвящен § 5 гл. 34 ГК РФ. К отношениям, связанным с арендой предприятий, если они прямо не урегулированы в § 5, в субсидиарном порядке подлежат применению нормы, регламентирующие общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а затем - общие положения об обязательствах.

Процесс функционирования предприятия предполагает постоянное и непрерывное изменение его элементного состава. Это весьма существенное обстоятельство требует специальных правил, которые бы регламентировали взаимоотношения арендодателя и арендатора при заключении ими договора аренды предприятия. Таким образом, специфика объекта договора аренды предприятия повлекла выделение в отдельную группу норм, регулирующих соответствующие отношения.

Предметом договора аренды предприятия являются объекты двоякого рода: предприятие как имущественный комплекс, а также действия обязанных сторон по исполнению договорных обязательств*(466).

Состав имущества, подлежащего передаче по договору аренды предприятия, включает в себя элементы как материального, так и нематериального характера.

В то же время не все права и обязанности арендодателя, которыми тот обладает с целью обслуживания предприятия как имущественного комплекса, могут быть переданы арендатору. Так, в состав предприятия, передаваемого на основании договора аренды, не могут быть включены разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Это объяснимо тем обстоятельством, что подобного рода разрешения выдаются субъектам, юридическим лицам, которые обладают предприятием. Таким образом, лицензии (разрешения) персонифицированы и в силу их индивидуальной направленности не подлежат отчуждению в гражданском обороте. В противном случае будут нарушены принципы административного права, которые основываются на усмотрении государственных органов при выдаче разрешений.

В то же время, если в состав предприятия, передаваемого по договору аренды, включены обязательства, исполнение которых возможно только на основании лицензии (разрешения), а арендатор не обладает такой лицензией, то это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п. 2 ст. 656 ГК РФ). Неисполнение таких обязательств влечет гражданско-правовую ответственность арендодателя.

Поскольку предприятие передается в аренду работающим, это вызывает непрерывную замену элементов, включенных в состав предприятия. Таким образом, перед законодателем при урегулировании договора аренды предприятия стоит задача определить условия временного владения, использования и даже распоряжения арендатором всем тем имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия.

Возможность распоряжаться отдельными элементами, входящими в состав арендуемого предприятия, существенным образом отличает договор аренды предприятия от иных видов аренды, которые не предполагают у арендатора правомочия распоряжения арендуемым имуществом. Вместе с тем возможность распоряжения арендатором имуществом, входящим в состав предприятия, ограничена. Арендатор вправе совершать действия только в случае, если это не повлечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушит других положений договора аренды предприятия.