Предшествующая и последующая ипотека

При использовании перезалога (повторного залога) используются понятия предшествующей и последующей ипотеки. Общая норма о перезалоге содержится в п. 1 ст. 342 ГК РФ, согласно которой, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Конкретизация этого положения применительно к ипотеке сделана в специальном законодательстве. Так, в соответствии с п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допустима при определенных условиях, установленных законодательством и договором об ипотеке, заключаемом сторонами. Так, договор о последующей ипотеке может быть заключен при условии, что таковая не запрещена предшествующими договорами об ипотеке этого же имущества. В том случае, если, несмотря на соответствующий запрет в предшествующем договоре, последующий договор об ипотеке заключен, то этот договор может быть признан недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. Таким образом, указанная сделка является оспоримой, и единственным субъектом, имеющим право инициировать процедуру ее оспаривания, является залогодержатель по предшествующему договору ипотеки. Указанные правила не применяются в том случае, если сторонами предшествующего и последующего договоров об ипотеке являются одни и те же лица. Это и естественно, поскольку очевидно, что указанные лица осведомлены обо всех обременениях имущества, выступающего предметом по договорам об ипотеке, и распространение на них указанных правил привело бы к возможности недобросовестного манипулирования залогодержателем своими правами в зависимости от экономической ситуации, в которой он оказался.

Для эффективного осуществления института перезалога (последующей ипотеки) важными оказываются принципы, которым подчиняется очередность удовлетворения интересов залогодержателей. Особое место в данном случае занимают способы фиксации прав всех участников соответствующих правоотношений. Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных ЕГРП о моменте возникновения ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в упомянутом реестре. В свою очередь, регистрационные записи в ЕГРП совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, который осуществляет ведение указанного реестра.

На залогодателя возложена обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих ипотеках на закладываемое недвижимое имущество. Это должно быть сделано до заключения соответствующего договора. В то же время, если залогодатель не выполнил этой обязанности, залогодержатель по последующему договору вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Впрочем, возможности залогодержателя в этом случае малы. Он вправе предъявить соответствующие исковые требования только тогда, когда отсутствуют доказательства того, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках из данных Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что законодатель установил прямой запрет на заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной (п. 5 ст. 43 Закона об ипотеке). Нарушение указанного правила является основанием для квалификации соответствующего договора как недействительного (ничтожного).