Институт государственной регистрации сделок с недвижимостью в советском праве

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. упразднил деление имущества на движимое и недвижимое (примечание к ст. 21). Однако, как заметил Б.М. Гонгало, с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь*(330). Уже в ст. 185 упомянутого кодекса законодатель устанавливает, что купля-продажа строений, под страхом недействительности, должна осуществляться в нотариальном порядке с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе.

Использованный законодателем термин - "строение" вместо "недвижимость" - не должен вводить в заблуждение: специфика недвижимой вещи, каковой является строение, диктовала необходимость установления особого правового режима совершаемых сделок и, следовательно, особого правового режима самой вещи (строения), являющегося предметом регистрируемой сделки.

В советской юридической литературе обсуждался вопрос правового значения регистрации подобного рода сделок в коммунальных отделах (впоследствии - в исполкомах местных Советов народных депутатов). При этом высказывались противоположные мнения.

Так, И.Б. Новицкий полагал, что если нотариально удостоверенный договор купли-продажи строения не зарегистрирован в коммунальном отделе, то он недействителен*(331). Такой подход аргументировался тем, что переход права собственности на отчуждаемое строение связан с регистрацией договора в коммунальном отделе: новый собственник вступает в права собственности именно с момента регистрации сделки.

Иной подход к данной проблеме был высказан Г.Н. Амфитиатровым, который полагал, что регистрация сделки или отсутствие регистрации не влияют на ее действительность*(332). Объяснялось это тем, что в законе не установлен срок, в течение которого должна быть произведена регистрация, а также тем обстоятельством, что регистрация носит служебный характер, не влияет на правоотношения, складывающиеся между продавцом и покупателем.

С принятием Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. был расширен круг договоров, подлежащих регистрации. В частности, была предусмотрена обязательность государственной регистрации в исполкоме местного Совета жилых домов и дач в случаях их купли-продажи и дарения (ст. 239 и 257 ГК РСФСР 1964 г.). В литературе в этой связи отмечалось, что "договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его регистрации. С того же момента к покупателю переходит и право собственности на жилой дом". При этом, как писала В.Ф. Яковлева, невыполнение указанного правила влекло недействительность соответствующего договора*(333).

Однако оборот недвижимости в советское время исчерпывался исключительно отчуждением жилых домов и садово-дачных участков. Сделки с иными объектами недвижимости были невозможны, поскольку вся остальная недвижимость была изъята из гражданского оборота.