Понятие договора ренты. Отличие от договора пожизненного содержания с иждивением.

Понятие ренты возникло в средневековой Европе; в России наиболее интересно исследование, написанное автором по фамилии Ем, он же написал главу в учебнике под ред. Е. А. Суханова, также см. «Договорное право» проф. Бородинского и Ветрянского. Ем пишет, что причин появления рентыбыло две:

• Недостаточность наличных денежных средств;

• Осуждению церковью и светским государством ростовщичества (предоставления денежных средств под проценты).

В российском законодательстве рента впервые появляется в ГК РСФСР 1964 г. (продажа индивидуального жилого дома с условием о пожизненным содержанием с иждивением). Нормы о ренте и пожизненном содержании с иждивением содержатся в гл. 33 ГК и ЖК РФ.

В соответствии со ст. 583 ГК, по договору рентыполучатель ренты передаёт другой стороне (плательщику ренты) имущество в собственность, а плательщик ренты обязуется выплачивать получателюрентув виде определенной денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной форме.

Место договора в системе обязательств: самостоятельный договор по передаче имущества в собственность.

• от договора дарения его отличает возмездность;

• от договора купли-продажи рента, в первую очередь, отличается сроками оплаты. В договоре купли-продажи покупатель обязан оплатить товар, как правило, непосредственно до или после его передачи покупателю, за исключением случаев оплаты в кредит или с рассрочкой платежа. Договор ренты отличается длительностью сроков, а также реальностью сделки;

• договор ренты следует отличать от договора аренды, где арендатор, как правило, не становится собственником имущества, хотя может быть предусмотрено и условие о выкупе арендованного имущества.

Признаки договора:

• возмездность;

• реальность. Ем предполагает, что он может быть как реальным, так и консенсуальным (в зависимости от оплаты, при безвозмездном предоставлении имущества – реальный; с оплатой – консенсуальный);

• Ем считает, что, в зависимости от реальности договора он может быть одностороннеобязывающим (реальный) или двустороннеобязывающим (консенсуальный).

Есть вариант, что договор только одностороннеобязывающий, т.к. обязанности сохраняются только у плательщика ренты;

• алеаторный (основанный на риске) договор.

Стороны:

1. Получатель ренты (рентный кредитор):

   1. гражданин или некоммерческая организация, если это допускается в её учредительных документах, – на постоянной основе;

   2. только гражданин, когда речь идёт о пожизненной ренте.

2. Плательщик ренты (рентный должник) – любой участник гражданского оборота.

Форма договора: письменная, путём заключения единого документа, подписанного сторонами и нотариально удостоверенного. Если по договору ренты передаётся недвижимое имущество – она подлежит государственной регистрации, плюс потом регистрируется и переход права собственности на недвижимое имущество.

Существенные условия:

• Предмет – действия получателя ренты по передаче имущества в собственность плательщика ренты;

• Некоторые авторы указывают в качестве существенного условия цену, но она таковым не является;

• Предоставление обеспечения движимого имущества;

• Ст. 582 ГК: если под выплату ренты передаются деньги или другое движимое имущество, то существенным условием такого договора является условие об обеспечении выплат или страхования имущества.

Существует несколько видов договора:

• Постоянная;

• Пожизненная:

  • в т.ч. пожизненное содержание с иждивением (высказываются точки зрения об отдельном виде договора ренты или отдельном виде договора ч. 2 ГК РФ).

Особенностью этого договора являются предусмотренные ГК способы его обеспечения: обеспечение движимого имущества или залог недвижимого имущества, который можно отчуждать только с согласия получателя ренты. Если же залог передан – лицо, передавшее это имущество, становится солидарным должником, а лицо, принявшее имущество – плательщиком ренты.

Особенности пожизненного содержания с иждивением.

Законодатель даёт самостоятельное понятие договора: по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты (гражданин) передаёт принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а плательщик обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или третьего лица (лиц).

• выплаты должны производиться не реже 1 раза в месяц. Общий объём ежемесячного содержания не может быть менее двух установленных размеров прожиточного минимума;

• обязанность плательщика может включать в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, одежде, питании, лекарствах, уходе и предоставлении похоронных услуг.

Права получателя ренты регулируются ст. 34 и 35 ЖК РФ (право пользования бывшей квартирой). С 1964 г. по 1996 г. этот договор могли заключать только пенсионеры по старости и инвалиды, теперь – любые граждане.