Понятие и основные условия договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Признаки договора:

• Консенсуальность;

• Возмездность;

• Двустороннеобязывающий.

Стороны:

• Арендодатель (наймодатель). Им может выступать собственник вещи или уполномоченное им лицо, а также доверительный управляющий;

• Арендатор (наниматель). Им может быть любой участник гражданского оборота.

Существенные условия: предмет договора – действия арендодателя по передаче имущества в пользование арендатору.

Объект договора: индивидуально определенная непотребляемая вещь (следует из ст. 607 ГК РФ).

Форма договора: договор аренды должен заключаться в письменной форме, если одной из сторон является юридическое лицо или договор заключается на срок до 1 года.

Законодатель не предусматривает специальных последствий несоблюдения простой письменной формы договора аренды. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Если договор аренды предусматривает в будущем переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору – такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срок договора: договор может быть срочным и бессрочным. Срочный договор может быть расторгнут досрочно только по основаниям, предусмотренным законом или договором. Бессрочный договор может быть расторгнут во внесудебном порядке любой стороной с письменным уведомлением второй стороны не менее, чем за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – не менее, чем за три месяца.

Другое важное условие договора – цена. Арендная плата может вносить путём внесения денежных средств либо путём внесения части доходов, плодов, продуктов, полученных в результате пользования арендуемым имуществом.

Содержание договора:

• Обязанности арендодателя:

  • Передать имущество во владение и пользование или пользование арендатору. Имущество должно быть передано: надлежащего качества, свободным от прав третьих лиц либо с уведомлением арендатора о правах третьих лиц, и оно должно быть пригодно для использования в целях, определенных договором;

  • Осуществлять капитальный ремонт, т.е. восстановление целостности имущества, его частей, требующих значительных затрат, не соразмерных с доходами, получаемыми арендатором. Текущий ремонт – исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, которые могут быть устранены за счёт затрат, пропорциональных выгодам, получаемым арендатором.

  • Направить арендатору письмо о необходимости надлежащего исполнения договора до предъявления требования о досрочном исполнении договора.

См. Инф. Письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

• Права арендодателя:

  • Требовать внесения платы за пользование имуществом с того момента, когда оно было предоставлено в пользование арендатору;

  • Право досрочного расторжения срочного договора аренды по основаниям:

    • Невнесения арендной платы более 2 сроков подряд;

    • Существенного ухудшения имущества арендатором;

    • Использования имущества с существенным или неоднократным нарушением условий договора;

    • Не производится капитальный ремонт.

• Права арендатора:

  • Если арендодатель передал имущество с нарушением указанных выше правил – у арендатора есть право потребовать: устранения недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков, удержать свои расходы, понесенные на устранение недостатков; потребовать возмещение убытков;

  • Требовать передачи имущества;

  • Если арендодатель не производит капитальный ремонт – арендатор вправе: потребовать уменьшения арендной платы, взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта, удержать стоимость капитального ремонта из арендных платежей, потребовать расторжения договора и взыскания убытков;

  • Право потребовать уменьшения размера арендной платы в случае ухудшения состояния имущества или условий пользования имуществом;

  • Право на предъявление вещно-правовых исков;

  • Право на внесение улучшений в арендованное имущество с согласия арендодателя. У арендатора возникает право собственности на отделимые улучшения. Неотделимые улучшения можно только с согласия арендодателя, у арендатора есть право потребовать при наличии согласия возмещения расходов; если согласия не было дано – такие улучшения безвозмездно переходят в собственность арендодателя;

  • Право ограниченного распоряжения объектом аренды:

    • С согласия арендодателя заключить договор субаренды на любой срок в пределах действия договора аренды;

    • Перенаём, т.е. передача прав и обязанностей по договору аренды (перевод долга) – с письменного согласия арендодателя;

    • Передача прав на арендованное имущество в уставный капитал юридического лица либо передача в залог или ссуду. Опять же с согласия арендодателя.

Если в договоре есть пункт «Арендатор имеет право заключить на арендуемое имущество договор субаренды» - ВАС РФ сказал, что это подразумевает его согласие на любые субаренды.

• Ст. 621 ГК РФ: если иное не предусмотрено договор аренды – арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя – договор считается продлённым на тех же условиях на неопределенный срок. Эта норма противоречит другой статье ГК РФ, где говорится об обязанности арендатора вернуть арендованное имущество после истечения срока договора.

• Обязанности арендатора:

  • Принять имущество (предпринять какие-то действия для принятия имущества: например, подписать акт приёма-передачи);

  • Использовать имущество в соответствии с договором и назначением имущества;

  • Внесение арендных платежей;

  • Нести расходы на содержание имущества, включая текущий ремонт и оплату коммунальных услуг.

Если договором аренды предусмотрено, что обязанность по внесению арендной платы включает в себя только обязанность по оплате коммунальных платежей – такой договор не является арендой (ссуда).

Вернуть имущество по окончании договора аренды.