logo
GP_ch_2

Договор продажи недвижимости.

Понятие договора: по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

Признаки:

Единственная разновидность договора купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации – купля-продажа жилого помещения, он считается заключенным с момента государственной регистрации (штамп на договоре).

Условия договора.

  1. Существенные условия:

    1. Предмет договора – недвижимое имущество; ст. 130 – к недвижимому имуществу относятся земельные участки, недра и всё, что прочно связано с землей, в т.ч. объекты незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства может быть продан лишь при отсутствии договора строительного подряда на объекте.

Проф. Е. А. Суханов отмечает, что предмет договора купли-продажи недвижимости к моменту заключения договора должен существовать физически, а право собственности на него должно быть зарегистрировано.

Есть Постановление Пленума ВАС РФ, которое допускает продажу объекта недвижимости, который строится, т.е. несуществующей вещи – недостаток арбитражной практики.

Нужно отличать продажу недвижимости от продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 250 ГК РФ).

Есть такие предметы, что при продаже имущества мы можем столкнуться с преимущественным правом покупки (собственники других комнат в коммунальной квартире).

    1. Цена недвижимого имущества: либо твёрдая денежная сумма, либо за единицу площади продаваемого объекта недвижимого имущества (так оформлять договоры не рекомендуется). ГК также устанавливает правило, согласно которому при отсутствии иного указания в договоре цена, указанная в тексте договора за объект недвижимого имущества, включает в себя и цену земельного участка, на котором оно (имущество) находится.

Продажа товара в кредит или с рассрочкой платежа – ипотека. После частичной оплаты выдаётся «грязное» свидетельство о праве собственности с обременением, после полной оплаты необходимо получить новое свидетельство. В таких договорах предмет недвижимости, если иное не предусмотрено договором, находится в залоге у продавца.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально.

Субъекты договора: продавец и покупатель.Покупателемпо договору купли-продажи недвижимого имущество может быть любое лицо (физическое лицо, юридическое лицо, публично-правовое образование), за исключением недееспособных, не полностью дееспособных лиц, а также одного из супругов без согласия другого.Продавцомпо договору, как правило, выступает собственник вещи (исключения: например, унитарное предприятие в качестве продавца может распоряжаться недвижимым имуществом только с письменного согласия собственника). Нормами корпоративного права также предусмотрены особенности: при продаже недвижимого имущества нужно понимать, что такая сделка может бытькрупной сделкой (более 20% от балансового имущества организации), для совершения которой нужно согласие учредителей (желательнолично).

Содержание договора.

У сторон этого договора есть одна первоначальная общая обязанность: подать документы на государственную регистрацию договора (продажа жилого помещения) или перехода права собственности (продажа любого иного недвижимого имущества). Если сторона уклоняется от государственной регистрации – у другой стороны есть возможность понуждения к государственной регистрации как в судебном порядке, так и через ФССП (ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Основная обязанность продавца– передача недвижимого имущества. Передача недвижимости осуществляется попередаточному актуили иному документу, подписанному сторонами (если назвали не актом). В договоре может быть написано «принял…передал», тогда можно обойтись без акта.

Если имущественно передано, а договор не вступил в силу, или договор подписан, а имущество не передано – сделки с ним запрещены.

Кроме того, имущество должно быть надлежащего качества.

Обязанности покупателя: приём и оплата недвижимого имущества. Если покупатель принял недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора, в т.ч. если недостатки имущества оговорены в Акте приема-передачи, – это не освобождает продавца от ответственности за эти недостатки.

Ответственность сторон.

Если покупатель не производит оплату недвижимого имущества – продавец может потребовать расторжения договора купли-продажи недвижимости только до его государственной регистрации или регистрации перехода права собственности. Если регистрация уже прошла – возможно только требование уплаты неустойки.

Если продавцом передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, то покупатель по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, или устранения недостатков за счёт средств продавца, или возмещения собственных расходов на устранение недостатков. Если недостатки в переданной недвижимости существенные, то покупатель вправе потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы. Ни в коем случае нельзя требовать замены этих вещей, т.к. это индивидуально определенные вещи.

Если продавец недвижимого имущества является собственником земельного участка, на котором имущество находится – отдельно их нельзя отчуждать (с залогом то же самое). Такая сделка считается ничтожной. Если продавец является собственностью недвижимости, но не земельного участка – к покупателю переходит право пользования участком.

Купля-продажа жилых помещений – ст. 558 ГК: государственная регистрация договора, есть дополнительное существенное условие – перечень граждан, сохраняющих право пользования жилым помещением при отчуждении его другому лицу.