§21.11. Система обращения взыскания и реализации жилого помещения

Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе обратить взыскание на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации направлена на погашение кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации - продажа с публичных торгов и продажа на аукционе (ст. 56, 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 447-449 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, порядок проведения которых определен процессуальным законодательством Российской Федерации. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 названного выше Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с частью 1 статьи 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Публичные торги по продаже заложенного имущества, проводимые в месте нахождения этого имущества, организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Организатор публичных торгов извещает о них не позднее чем за 30 дней, но не ранее 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о торгах. Размер задатка не может превышать 5% начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах имеют право присутствовать лица, имеющие право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. Если сумма не внесена - задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

на публичные торги явилось менее двух покупателей;

на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее следующего дня после того, как произошло какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, вызванных причинами, указанными в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", снижается на 15%. Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 ГК РФ. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения залогодержателем права на это имущество в установленном порядке. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводит орган, исполняющий судебные решения, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариус, удостоверивший соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334 и пунктов 5 и 6 статьи 350 ГК РФ, а также статьи 46 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности зачисляются в соответствующий бюджет. Остаток суммы после погашения кредита с учетом расходов на процедуру обращения взыскания и реализации жилого помещения возвращается бывшему залогодателю. В случае обращения взыскания на жилье, приобретенного по ипотеке, заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают согласие на освобождение приобретенного жилья, удостоверяющееся нотариусом. После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:

жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилья;

проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или аренды жилого помещения сохраняет силу.