§21.4. Инструменты ипотечного жилищного кредитования

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, а какая - на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с "шаровым" платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами. Существуют и альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, одна часть которой идет на погашение кредита, а другая - на уплату начисленных за месяц процентов, которые начисляются на остаток не выплаченной по кредиту суммы. Такой порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.

"Шаровые" платежи предусматривают крупный итоговый платеж по долгу. Этот порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита. Кроме того, т.к. не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечении срока кредитования. Ипотечные кредиты с "шаровым" платежом могут быть структурированы следующим образом:

отсутствие процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;

выплаты только процентов, а затем "шаровой" платеж;

частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом.

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга и выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменяются. Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах. В то же время на основании требований банка к определенному максимальному значению доли платежа по кредиту в совокупных ежемесячных доходах заемщика (обычно 30-40%) уменьшается сумма назначенного к получению кредита, т.к. она рассчитывается с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с самоамортизирующимся кредитом.

Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в последующие годы они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке*(124). Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.

Платежи с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен, доллара США, стоимости потребительской корзины, минимальной заработной платы, других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита в момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам большую доходность по жилищным кредитам по сравнению с другими кредитными операциями. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашения кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск "платежного шока", который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции. Это увеличивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту.

Для обеспечения доступности кредита и его возвратности используются платежи с двойной индексацией, которые позволяют более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая возвратность кредита и его доступность. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом, срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соответствуют темпам роста инфляции. Исходный график погашения составляется так, чтобы имелась достаточная возможность продления срока в случае недоплаты в реальном выражении. В заранее оговоренные сроки (чем выше инфляция, тем чаще) изменяется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и непогашенного остатка с учетом динамики индекса цен.

Процентная ставка меняется в зависимости от ситуации, сложившейся на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального или минимального уровня ставки процента.

Институтом экономики г. Москвы специально для России был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей - ИРОП (Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. М., 1993). Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок: одна должна обеспечить прибыльность кредитных операций банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется "контрактной ставкой" и определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и который клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регулярно пересчитывается на основе рыночного финансового показателя, например ставки процента на межбанковском рынке кредитов. Этот показатель включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия банком административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, надбавку за кредитные риски и собственно прибыль банка.

В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик выполняет по довольно низкой ставке, которая называется "платежной". Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В результате платежи по полной "контрактной" процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных - в результате инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП, основанный на межбанковской процентной ставке, почти полностью позволяет исключить риск процентной ставки. Однако при отсрочке платежей в течение первых лет предоставления ипотечных кредитов риск ликвидности банка может увеличиться. А рост платежей в последние годы увеличивает кредитный риск в том случае, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции. Таким образом, амортизация долга играет большую роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.