§4.2. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплен в норме статьи 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости. Специфика правового режима жилья как объекта недвижимости обусловлена и нормами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 18 ЖК РФ, право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, Законом о государственной регистрации прав и Жилищным кодексом. В соответствии с частью 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом. Возникновение вещного права на недвижимость является основным юридическим следствием акта государственной регистрации. В соответствии с частью 1 статьи 131 и статьи 216 ГК РФ, с Законом о государственной регистрации прав государственной регистрации подлежат вещные права на жилые помещения: право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и сервитут.

Государственная и муниципальная собственность - не особые виды вещных прав, а формы собственности, указывающие на принадлежность имущества публичному собственнику - государственному и муниципальному образованию. В этих случаях субъектами права собственности выступают Российская Федерация и ее субъекты или муниципальные образования.

Данные вещные права не указаны в качестве прав, подлежащих государственной регистрации, поскольку не могут передаваться правообладателями другим лицам, их возникновение не связано с актом государственной регистрации. Однако в некоторых субъектах Федерации учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют права пользования (проживания) жилым помещением лиц, не являющихся собственниками. Возможность и необходимость такой регистрации обосновывается и в публикациях.

Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ и статьи 1 Закона о государственной регистрации прав, обязательной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав. Поэтому основным аргументом в пользу внесения сведений о правах пользования жильем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является их обременительный характер для права собственности на жилое помещение. Возможность государственной регистрации таких прав обоснована также наличием подходящих органов (учреждений юстиции) и полезностью сведений о данных лицах для приобретателей жилого помещения.

При решении вопроса о государственной регистрации вещных прав на жилье, установленных статьей 292 ГК РФ, необходимо решить вопрос об обязательном отражении в Едином государственном реестре иных жилищных правоотношений: договоров найма и безвозмездного пользования жильем, прав пользования жильем в силу завещательного отказа или на основании договоров пожизненного содержания с иждивением. Требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав пользования жильем, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. Рассматривая регистрацию прав пользования жильем как ограничений (обременении) права собственности, следует учитывать разницу между пределами осуществления и ограничениями права собственности. Например, П.В. Крашенинников отмечает различие правовой природы этих двух категорий (Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: "Статут", 2000. С. 17). Пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения субъективны и являются частными ограничениями права. По воле собственника возникают такие субъективные ограничения его прав, как аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление. Судебным актом может быть установлен сервитут или наложен арест. Данные ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации. Но право членов семьи возникает и сохраняется помимо воли собственника в силу закона. В этом смысле можно сказать, что главой 18 ГК РФ не только определено содержание права собственности на жилье, но и установлены пределы осуществления прав, к которым могут быть отнесены и права пользования указанных лиц, сохраняющиеся при переходе права на жилье.

Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества или выдела из него доли, осуществляемых по соглашению сособственников или по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта в виде комнат и помещений. Если выделяется доля одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников. Так, согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 мая 1989 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности", выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений. В случае дальнейшего отчуждения собственником части объекта, переставшего быть общей собственностью, соблюдения преимущественного права покупки не требуется. Если в Едином государственном реестре было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект - жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которые вносятся записи о праве собственности каждого владельца части.

В случае реального раздела или выдела доли жилой дом, оставаясь целым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Однако в силу физической и эксплуатационной целостности объекта недвижимости сохраняется общая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Отношения могут быть урегулированы применением по аналогии статьи 290 ГК РФ "Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме" и статьи 8 "Права собственности на общее имущество в кондоминиуме", статьи 9 "Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме" Закона "О товариществах собственников жилья". Данные нормы устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся в помещениях и за их пределами, элементы благоустройства и озеленения, а также неотделимость доли от права собственности на жилое помещение. Поэтому в соглашении о реальном разделе могут быть определены доли в праве на общее имущество, как правило, пропорциональные площади реальной части дома, и порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества. Особенность доли в праве на общее имущество дома заключается в том, что она:

1) не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома;

2) не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит автоматически вместе с правом собственности на отдельное помещение;

3) на нее не распространяется право преимущественной покупки. Содержание данного права долевой собственности заключается в пользовании и владении общим имуществом, в участии в соразмерных доле расходах на его содержание.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора. Имеется в виду не государственная регистрация сделки, установленная Гражданским кодексом 1 января 1995 г. и осуществляемая с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания учреждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья является функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государственной регистрации прав*(92).

Статья 217 ГК РФ устанавливает приоритет норм о приватизации перед нормами Гражданского кодекса в части порядка передачи имущества, приобретения права частной собственности, прекращения права государственной или муниципальной собственности.

Глава 28 ("Заключение договора") и статья 433 ("Момент заключения договора") ГК РФ вводят государственную регистрацию сделки как дополнительный юридический акт, необходимый для ее заключения. Однако сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации не во всех случаях. Из требований части 1 статьи 164 ГК РФ, содержащей отсылки к статье 131 ГК РФ и Закону о государственной регистрации прав, следует, что регистрация сделки необходима в случае, установленном Гражданским кодексом. Если договор не подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора - с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Таким образом, договор безвозмездной передачи заключается в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством, не требуется государственной регистрации сделки в учреждении юстиции, установленной Гражданским кодексом. При этом Законом о приватизации установлен и иной, отличный от определенного в Гражданском кодексе, момент приобретения права частной собственности на государственное или муниципальное жилье: право собственности гражданина возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. Регистрации в учреждении юстиции в соответствии с частью 2 статьи 4 Закона о государственной регистрации прав подлежит только возникшее право собственности гражданина. В этом случае государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, поскольку право на недвижимость возникает не с момента государственной регистрации, а с иного установленного законом момента (ч. 2 ст. 8 ГК РФ)*(93).

Момент возникновения права на недвижимость имеет большое значение при определении наследственных прав граждан. Государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а возникающие гражданские правоотношения. Согласно пункту 2 статьи 17 ГК РФ, правоспособность гражданина прекращается с его смертью. Следовательно, после смерти гражданина не может быть проведена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют права на основании справок о полной выплате умершим пая в кооперативе, решений судов о признании права умершего, договоров приватизации на имя умерших. Если указанные документы подтверждают возникновение права при жизни гражданина, то они служат основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя.

Например, если гражданин заключил договор безвозмездной передачи жилья и зарегистрировал его в местной администрации, но до государственной регистрации договора и права собственности в учреждении юстиции скончался, то жилое помещение включается в наследственную массу, а государственная регистрация прав наследников проводится на основании выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство.