Понятия и виды сделок с недвижимым имуществом.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц направленные на установление изменение или прекращение их прав и обязанностей. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой).

Основание – кауза – должно быть законным и осуществимым.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

1. Содержание и правовые последствия не противоречат закону.

2. Совершена она дееспособным и правоспособными лицам.

3. Волеизъявление лиц соответствует их действительной воле.

4. Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная и зарегистрирована в ЕГРП (единый гос-ый реестр прав на недвижимость)

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта. Не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности:

• Оспоримая

• Ничтожная

Оспоримой считается сделка не действительной по решению суда.

Ничтожная – недействительна с самого начала ее заключения, не зависимо от решения суда. Среди ничтожных сделок наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения что-то сделать и создать правовые последствия.

Притворная называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно хотели совершить.

Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:

- Волей субъективного состава, формы, содержания, а так же кабальные сделки. Основанием для признания недействительной сделки по приватизации муниципальных и гос-ых предприятий являются, нарушение проведения правил конкурса или аукциона.

Последствия недействительной сделки.

1. Неисполнение сделки.

2. Двухсторонняя реституция – восстановление прежнего состояния, т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке, по решению конституционного суда положение этой статьи не распространяются на добросовестных покупателей, которые не знали и не могли знать о нарушениях законодательства прежним собственником недвижимости.

3. Односторонняя реституция - все исполненное обратно получает только одна добросовестная сторона, а вторая передает доход гос-ву.

4. Никакой реституции – все, что исполнено, передается в доход гос-ву, в случае если две стороны действовали умышленно.

Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах:

Чтобы обезопасить себя необходимо уменьшить риск, возникающий при проведении операций купли-продажи недвижимости путем:

1. Страхования покупателя от потери право собственности на з.у. или другое имущество.

2. Включение коммерческого банка в сделку.

Страхование покупателей от потерь прав собственности означает:

1. если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем право собственности на объекты, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре.

2. Если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышлены, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами:

Сторонами сделки могут выступать граждане – собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст55ГК филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени.