Методы кредитования недвижимости.
Практическое применение ипотечных кредитов, должно обеспечивать выполнение следующих условий:
Достижение прибыльности и возвратности средств.
Защита от рисков.
Доступность заемщику условий предоставления кредита.
Методы ипотечного кредитования.
1)Постоянный ипотечный кредит – данный вид кредита носит так же название аннуитетный.
Кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равные периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. При расчете платежей по ипотечному кредиту, учитываются три фактора:
Основная сумма кредита.
Срок (остаточный) погашения кредита.
Процентная ставка
Пример: Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. рублей, срок кредитования 5 лет, ежемесячная ставка процента 24% в год(2% в месяц). Ежемесячные платежи должны составлять более 2% и быть более 18 тыс. Рассчитаем ежемесячный платеж фонда возмещения, учитывая, что в 5 годах-60 месяцев, ставка процента равна 2% в месяц.
SFF – ежемесячный фактор фонда возмещения.
I – ставка процента
n – период выплаты
Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты % в течение 5 лет:
900(0,02+0.0088768)=25,9 тыс. рублей, т.е. достаточными для покрытия основной суммы и выплаты % по кредиту будет 25,9 тыс. рублей. При этом первый месяц 18 тыс. руб. будет направленно на выплату % в фонд возмещения – на погашение основной суммы кредита, через месяц остаток кредита составит 892,1 тыс. руб. ,% во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. или 17,8 тыс. На погашение основной суммы в этом месяце будет направленно 25,9-17,8=8,1 тыс. рублей и так далее. Таким образом, при последующих платежах сумма направленная на погашение основной суммы будет увеличиваться, за 5 лет ежемесячными платежами в 25,9 тыс. руб. кредит будет полностью погашен. Такой тип ипотечного кредитования позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.
2)Кредит с шаровым платежом.
В этом случае предусматриваются выплаты большей части в конце срока кредитования. Разновидности методов кредитования с шаровым платежом:
Отсутствие % выплат до конца срока кредита, по окончании срока кредита выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный %.
Выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности шаровым платежом.
Схема кредитования с шаровым платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.
Пружинный кредит .
С фиксированной выплатой основной суммы. Особенности:
Периодические фиксированные платежи счет, погашения основной суммы долга.
Выплата % на оставшуюся част долга.
4)Кредит с участием, представляет собой схему финансирования, при которой получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода.
Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:
Такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции.
Уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщику.
Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика
Платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов.
Меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта требующего больших затрат.
5)Кредит с нарастающими платежами. Он применяется для заемщиков рассчитывающихся на рост доходов.
Особенности:
Минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом.
На определенном этапе начинаются равные платежи(это удобно для нового бизнеса)
6)Кредит с обратным аннуитетом.
Предполагает снижение выплат в конце срока или вообще их прекращение.
7)Кредит с переменной % ставкой.
Кредитная ставка меняется в соответствии ситуации на финансовом рынке.
Может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки выплачиваемой заемщиком.
Может быть установлен придельный уровень изменения % ставки.
Основные виды ипотечного кредита с переменной % ставкой
Кредиты с корректируемой % ставкой
Кредиты с пересматриваемой % ставкой
Кредиты с индексируемыми платежами(такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования, однако остаток кредита и ежемесячные платежи корректируются в соответствии с инфляцией в стране)
8)Канадский ролловер.
Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками %, через заранее оговоренные промежутки времени 3-5 лет. Разновидность это кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки % оговариваются предельные ставки.
9)Кредит с перезакладываемым залогом
(завершающая ипотека)этот метод основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости являющимся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности.
10)Кредит с добавленной % ставкой.
Такой вид кредита предусматривает отнесение % на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа.
Жилищный фонд как объект недвижимости.
Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений не зависимо от форм собственности пригодных для проживания.
В жилой фонд не включаются помещения сезонного и временного проживания.
- Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений.
- Особенности недвижимости как товара.
- Основные типы недвижимости:
- Цели и принципы управления недвижимостью.
- Формы гос-го регулирования недвижимости.
- Гос-ые целевые программы. (цп)
- Федеральное агенство по недропользованию, в него входят:
- Росреестр
- Право собственности на недвижимость.
- Содержание право собственности на недвижимость.
- Охрана прав собственности в России.
- Понятия и виды сделок с недвижимым имуществом.
- Формы сделок с объектами недвижимости.
- Кредитования недвижимости.
- На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:
- Методы кредитования недвижимости.
- Виды жилого фонда:
- Покупка квартиры на вторичном рынке.
- Проверка ю.Ч. Квартиры. Вопросы к продавцу.
- Проверка квартиры.
- Проверка по рискам мошенничества
- Основные виды мошенничества на рынке вторичного жилья.
- Проверки при приобретении квартиры по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены в результате строительства, по наследству, по решению суда.
- Обмен и меня жилыми помещениями.
- Покупка квартиры в новостройке.
- Право на земельный участок.
- Проектная декларация.
- Проверка застройщика.
- Аренда недвижимости.