§ 1. Понятие и правовые особенности договора пожизненного содержания

Понятие договора пожизненного содержания. Дого­вор пожизненного содержания в том смысле, в каком он закреплен действующим законодательством (ст. ст. 253—254 ГК), может быть заключен граждани­ном — собственником дома, выступающим в качестве от-чуждателя, и другим гражданином, который как приоб­ретатель дома или его части принимает на себя обязан­ность содержать отчуждателя до его смерти. Понятием пожизненного содержания охватывается предоставление материального обеспечения в виде жилища, питания, ухода и иной необходимой помощи. Но перечисленные конкретные моменты важны для анализа прав и обязан­ностей участников договора. В самом же определении его понятия достаточно указать на обязанность пожиз­ненного содержания отчуждателя, которую принимает на себя приобретатель дома.

Договор пожизненного содержания есть договор, \в силу которого одна сторона, отчуждатель, передает жилой дом или часть дома в собственность другой стороне, приобретателю, принимающему на себя обязанность содержать отчуждателя до его смерти.

В общей правовой характеристике договора, выте­кающей из приведенного определения, не вызывает ни­каких сомнений только один признак — возмездность, поскольку, каждая сторона получает от другой встречное удовлетворение: приобретатель - в виде жилого дома или его части, а отчуждатель — в виде пожизненного со­держания. Гораздо более сложен вопрос о признании его реальным или консенсуальным, односторонним или взаимным договором.

Едва ли не все авторы, обращающиеся к изучению этого договору, слипают его договором реальным. Легальным основанием для такого вывода служит формула ст. 253 ГК, которая, перечисляя обязанности приобретителя, вовсе не упоминает об обязанностях отчуждателя, указывая лишь, что отчуждатель «передает... жилой дом или часть его приобретателю. Но если в момент передачи дома договор только и может быть признан заклю­ченным, то он становится реальным, а значит, и односторонним, ибо после передачи отчуждатель обладает лишь правами и не несет никаких обязанностей.

При всей, однако, кажущейся убедительности этих выводов трудно признать их правильными. Право собственности на жилой дом возникает с момента регистрации договора в исполкоме местного Совета (ч. 2 ст. 135 ГК). Это общее правило распространяется и на договор по­жизненного содержания. До тех пор, пока соглашение о пожизненном содержании не облечено в надлежащую форму, нет и самого договора. Но передача дома и офор­мление договора посредством регистрации не могут сов­пасть во времени. Если регистрация состоялась, то хотя бы дом еще фактически не был передан, приобретатель уже стал его собственником, а потому обязан к содержанию отчуждателя. Если же дом передан, но регистра­ция не состоялась, договор еще не заключен и никаких связанных с ним обязательств приобретатель нести не может, а отчуждатель, уклонившись от оформления до­говора, вправе истребовать дом у приобретателя.

Все это дает основания утверждать, что заключение договора пожизненного содержания относится к моменту его регистрации, а не ко времени передачи дома. Он является, следовательно, договором консенсуальным. Если дом фактически передан до регистрации, договор, оставаясь консенсуальным, будет односторонним. При обратной последовательности он становится также взаимным договором, возлагающим определенную обязанность (передать дом) и на отчуждателя.

Изложенные выводы не противоречат тексту ст. 253 ГК. Там сказано, что отчуждатель «передает в собственность ... жилой дом» (курсив мой. — О. Я.), . т. ё. что договор считается заключенным в момент пере­дачи дома в собственность, а не фактической его передачи приобретателю. Но право собственности возникает д. у приобретателя со времени регистрации договора, чему и соответствует его признание договором консенсуальным. Единственное возражение против предложенной конструкции могло бы основываться не на тексте закона, а на том, что в таком случае после регистрации договора приобретатель имел бы право добиваться его прину­дительного исполнения, включая истребование еще не переданного отчуждателем дома. Неясно, однако, почему за отчуждателем нужно сохранять возможность уклоне­ния от договора и после его регистрации со ссылкой только на то, что дом еще не передан приобретателю? К тому же не исключено, что после регистрации договора он утратит интерес не для отчуждателя, а для приобре­тателя. Тогда уже правом на принудительное исполне­ние, несмотря на еще не состоявшуюся передачу, мог бы воспользоваться сам отчуждатель. А это означает, что, находясь в соответствии с законом, консенсуальная кон­струкция не ущемляет интересов ни одной из сторон и вместе с тем обеспечивает повышенную охрану интере­сов отчуждателя на случай любой неисправности, допу­щенной другим контрагентом.

Правовые особенности договора пожизненного содер­жания. Договор пожизненного содержания — один из до­говоров о возмездной реализации имущества. Среди пос­ледних центральное место занимает купля-продажа как исходная и вместе с тем элементарная форма возмез­дного обмена. Максимальным сходством с куплей-про­дажей обладает договор мены, каждый участник кото­рого является продавцом и покупателем одновременно. При всем отличии от купли-продажи договоров поставки и контрактации они как выражающие обмен имущества на деньги более приближены к ней, чем договор пожиз­ненного содержания, в котором для одной из сторон возмездность означает предоставление обеспечения в виде жилища, питания, ухода и помощи. Поэтому, хотя ГK РСФСР пожизненное содержание и отнесено к осо­бым разновидностям купли-продажи, в действительности оно не только представляет собой самостоятельный до­говор, но и в системе обязательств по возмездной реали­зации имущества не может быть расположено ранее всех других относящихся к той же группе договоров.

Важнейшая юридическая особенность договора пожизненного содержания состоит в том, что он является длящимся и алеаторным.

Длящимися называются договоры, не просто заклю­ченные на длительный срок, но и предполагающие систе­матическое исполнение или постоянное использование основанных на них правомочий. Поэтому, например, ра­зовая поставка, исполняемая единократно, не будет для­щимся договором, какое бы время ни разделяло мо­менты ее заключения и исполнения. Напротив, пожиз­ненное содержание потому относится к длящимся дого­ворам, что не только сохраняет силу до момента смерти отчуждателя, но и требует систематического исполнения приобретателем своих обязанностей. В связи с этим воз­никает целый ряд специфических для подобных догово­ров вопросов: как быть, если приобретатель умрет раньше отчуждателя, если жилой дом погибнет при жизни обеих сторон и т. п.?

Алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося от одной из сторон, ос­тается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить. В договоре по­жизненного содержания таким обстоятельством является смерть отчуждателя, к моменту которой только и выясня­ется, в чем выразилась возмездность совершенного им акта отчуждения в пользу приобретателя. Если к алеа-торным договорам подходить с чисто коммерческой точки зрения, то на первый план в них выступает из­вестный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удов­летворение меньшего объема, чем им самим предостав­ленное. Но в договоре пожизненного содержания решаю­щая роль отводится не коммерческим моментам, а по­мощи, которая должна оказываться отчуждателю и при­том до тех пор, пока он в ней действительно нуждается. Соответственно решается и ряд связанных с алеаторностью данного договора специфических вопросов: о судьбе расходов по содержанию отчуждателя, если действие до­говора прекратится при жизни обоих контрагентов, о судьбе жилого дома после прекращения договора при подобных обстоятельствах и т. п.

Закон прямо предусматривает лишь такой договор по­жизненного содержания, который связан с отчуждением жилого дома, а по ГК Белорусской ССР и ГК Литовской

ССР вместе с жилым домом осуществимо отчуждение и другого имущества. Однако, не нарушая закон, стороны могут вступить в аналогичное правоотношение, использо­вав в качестве его объекта одно только иное ценное иму­щество, а не жилой дом. К такому договору применимы по аналогии нормы ст. ст. 253—254 ГК, за исключением лишь правил, рассчитанных именно на жилой дом. Но так как обычно отчуждается жилой дом, только этим случаем ограничивается дальнейшее изложение.