Элементы договора аренды

Предмет.

Предмет – статья 607 содержит примерный перечень объектов, которые могут быть предметами. Необходимо запомнить признаки, которыми должны обладать вещи для передачи их в аренду:

1. Обязательно вещи – нематериальные блага или имущественные права не могут быть предметам аренды.

2. Вещи должны быть индивидуально-определенные – важнейшим признаком договора аренды является возврат имущества, причём такого имущества которые было первоначально передано. Если бы арендодатор передавал родовые вещи, то они бы смешивались с вещами арендатора и изменялись бы. Таким образом невозможно было бы исполнить это требование

3. Непотребляемые вещи – передав во временное пользование потребляемые вещи арендодатель не сможет их обратно получить

4. Вещи, которые потенциально способные в результате использования приносить определенную экономическую пользу - не обязательно выгоду.

К предметам относятся:

1. Земельные участки

2. Предприятия

3. Другие имущественные комплексы

4. Здания

5. Сооружения

6. Оборудования

7. Транспортные средства

8. И другие вещи которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования

Закон устанавливает специальные требования к некоторым предметам. Например земельные участки и лесные участки - есть определённые случаи когда они не могут предоставляться в аренду

Закон может устанавливать виды имущества, сдача которых не допускается или ограничивается (автомобильные дороги общего пользования или ж\д общего пользования, земельные участки государственного значения иностранцам, земельные участки с полезными ископаемыми и прочие – установлены в законодательстве).

Закон устанавливает что договор должен указывать данные позволяющие определённо установить имущество подлежащие передачи арендатору. При отсутствии таких данных предмет считается несогласованным, следовательно не заключённым.

Предмет – единственное общее существенное условие для всех видов аренды.

Предмет в договоре определяется в зависимости от того что передаётся в договоре. Если передаётся объект недвижимости то нужного указать адрес, кадастровые номер. Если часть здания сдаётся, то по мимо указанного прикладывается чертёж (выкопировка из тех паспорта.)

В отношении земельного участка – документы с кадастровым номер участка. Если его нет, то допускается иные документы, позволяющие определить местоположение участка.

Стороны договора

Арендодатель и арендатор, либо наниматель и наймодатель.

В качестве арендодателя могут быть, как собственники, так и лица, уполномоченные собственниками сдавать имущество в аренду (полномочия по распоряжению государственным или муниципальным имущественным, предприятия (унитарные)). Предоставления права передачи имущества в аренду может быть обеспечено договором.

Для отдельных видов аренды установлены определённые требования к субъектному составу (договор проката – только ЮЛ, которое занимается предпринимательской деятельностью по прокату).

Арендаторы – любые физические лица и юридические лица (исключения есть: при найме жилого помещения – только гражданин, при аренде предприятия – только предприниматель или юридическое лицо)

Срок

Срок – не является существенным, но очень важное условие.

Закон разделяет 2 вида аренды в зависимости от срока:

1. Срочная арена –на определённый срок

2. Бессрочная аренда – на неопределённый срок, действует неопределённое время. Каждая из сторон такого договора может отказаться в любое время от исполнения договора предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости за 3 месяца.

Предельные сроки для отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества (договор проката – не более 1 года). В случае, если стороны заключили договор на срок, превышающий максимальный, то договор считается заключенным на предельный срок и прекращает свое действие по истечению данного срока. Если договор заключен на определенный срок и после его истечения арендатор продолжает пользоваться имуществом, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Арендная плата.

Арендная плата – не является существенным условием. Вопрос об аренде щаконом регулируются диспозитивно ссылаясь на договор. Все условия и положения устанавливаются договором. Если договор не содержит критерием об арендной плате то взимается как при аналогичных обстоятельствах.

В статье 61 содержится перечень форм арендной платы.

Может быть:

1. в форме твёрдых сумм, определенных платежей;

2. в виде доли продукции, плодов и доходов, полученных арендатором от использования имущества;

3. путём предоставление арендатором определенных услуг, либо определенной вещи в собственность или в аренду;

4. Передачи арендатором арендодателю определённой вещи в собственность или в аренду

5. путем возложения на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечень не является закрытым. Если ничего не говорится о форме, арендная плата должна выплачиваться в денежной форме.

Порядок изменения арендной платы: размер арендной платы может изменятся соглашением сторон в сроки предусмотренные договором но не чаще 1 раза в год, если иное не предусмотрено в договоре.

По общему правилу, если размер арендной платы не определен, то применяются положения статьи 424 ГК РФ (по аналогии) (необходимо учесть то, что в некоторых договорах аренды арендная плата – существенное условие).

Форма.

Форма договора (статья 609 ГК РФ)

Договор аренды заключённый на срок более 1 года, также любой договор, в котором стороной является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Для отдельных видов аренды предусматривается более строгие требования.

Особых последствий нет, поэтому общие последствия – недопустимость использования применения судебных доказательств. В отношении некоторых видов договоров аренды необходима гос регистрация. Например: договор аренды зданий, сооружений, предприятий подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Сам договор, как сделка - право аренды самостоятельно не регистрируется. Регистрация договора аренды как сделки. право аренды регистрируется не самостоятельно, а как обременение прав собственности.

Процедура регистрации достаточно длительная, бюрократичная, поэтому не во всех случаях она имеется не во всех случаях аренды недвижимости. Например, договор аренды зданий и сооружений, в случае, если срок договора не превышает 1 год – регистрация не требуется. По договору аренды после завершения срока аренды имущество переходит в собственность арендатора – аренда с выкупом, в таком случае – форма предусмотренная для договоров купли-продажи такого имущества.

Договор аренды может предусматривать возможность право выкупа арендатора арендованного имущества. Такой договор должен заключаться в той форме которая предписана для договора к-п