Лекция 13-15. Поиск коммерческой недвижимости для организации туристского бизнеса План

1. Получение нежилого помещения, принадлежащего государству, в аренду

2. Аренда имущества, принадлежащего частному собственнику. Международная классификация офисных помещений.

3. Приобретение недвижимости, принадлежащей государству, в собственность индивидуальных предпринимателей и юридических лиц по конкурсу

4. Приобретение в собственность недвижимого имущества, принадлежащего частному собственнику

5. Приобретение недвижимого имущества на основании договора долевого участия в строительстве

6. Требования к офису туристского предприятия

Для того, чтобы осуществлять свою деятельность, необходимо не только пройти регистрацию в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, а также иметь нежилое помещение для ее осуществления.

Найти помещения можно разными способами, например:

- заключить договор аренды нежилого помещения, принадлежащего государству;

 -  приобрести нежилое помещение, принадлежащее государству, в собственность;

 -  заключить договор аренды с собственником недвижимости, не являющейся государственной;

 -  приобрести в собственность недвижимость, принадлежащую частному собственнику;

 -  строительство объекта недвижимости.

Вариант 1 Получение нежилого помещения, принадлежащего государству, в аренду

Для того, чтобы заключить договор аренды такого нежилого помещения, необходимо принять участие в проведении аукциона по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности соответствующего города.

Шаг 1 – получение информации о проведении аукциона

Вам необходимо узнать о проведении аукционных торгов. Узнать о проведении аукциона можно из специализированных периодических печатных изданий, на официальных сайтах мэрии города (в г. Омск Департамент имущественных отношений, управление аренды муниципального имущества).

Как правило, размещается следующая информация о:

- дате и номере распоряжения соответствующего Департамента с условиями передачи объектов нежилого фонда в аренду;

- наименовании объекта с данными, позволяющими его индивидуализировать (характеристика объекта);

- стартовой ставке арендной платы за один квадратный метр в год\месяц, включая НДС.

- сроке договора аренды;

- шаге аукциона (ножницы в предлагаемой ставке);

- порядке, месте, дате и времени начала и окончания приема заявок с прилагаемыми к ним документами;

- исчерпывающем перечне документов, подаваемых претендентами для участия в аукционе, и требования к их оформлению;

- размере и сроке внесения задатка, необходимые реквизиты счетов организатора аукциона;

- тексте проекта договора аренды;

- дате, времени и месте проведения аукциона с указанием времени начала работы Комиссии.

- порядке определения победителя аукциона;

- способе уведомления участников аукциона и его победителя об итогах аукциона;

- сведениях об обременениях объекта нежилого фонда;

- условиях и сроках, предоставляемых для заключения договора аренды;

- порядке ознакомления претендентов с объектом.

Шаг 2 – подача заявки

Если все эти условия Вас устроили, Вы можете подать заявку на участие в аукционе и прилагаемые к ней документы в те сроки, которые будут указаны в печатном издании, содержащем информацию о проведении аукциона.

Шаг 3 - оплата участия в аукционе

Чтобы стать участником аукциона, Вы также должны заключить договор о задатке и внести задаток не позднее срока, указанного в договоре. Задаток для участия в аукционе устанавливается в размере: - в виде определенной величины процентной ставки (как правило, 20-25 процентов от начальной величины годовой арендной платы за выставляемый объект при расположении его в подвальной, полуподвальной, цокольной части здания; до 50 процентов от начальной величины годовой арендной платы за выставляемый объект при расположении его в надземной части здания.)

Участие в аукционе оформляется уведомлением, которое передается участнику конкурса под расписку и регистрацией его как участника аукциона.

Предметом аукционных торгов является лот, в котором указываются:

- характеристика объекта;

- условия договора аренды объекта (проект договора);

- стартовая ставка годовой арендной платы за 1 кв. м.

Шаг 4 –участие в аукционе

Перед началом аукциона Вы должны получить уведомление о допуске к участию в аукционе, пройти регистрацию и получить табличку установленного образца с номером билета участника.

Аукцион проводит ведущий, который объявляет:

- номер лота и его содержание;

- стартовую ставку арендной платы;

- шаг аукциона.

Величина стартовой цены повышается путем надбавок, производимых ведущим. Каждый последующий размер ставки арендной платы за один квадратный метр ведущий назначает путем увеличения предыдущего на шаг аукциона. Участник аукциона, желающий приобрести лот, поднимает свою табличку, обращенную номером к ведущему, подтверждая согласие купить лот по названной цене.

Если после трехкратного объявления ведущим последнего предложения участникам не будет предложена более высокая цена, ведущий одновременно с ударом молотка объявляет номер победителя, выигравшего лот.

При отсутствии со стороны участников предложений приобрести объект лот снимается с аукциона.

В том случае, если Вы предложили наивысшую по сравнению с другими участниками аукциона цену за лот или были единственным, кто захотел заключить договор аренды недвижимости, Вы являетесь участником, выигравшим аукцион.

Шаг 5 - оформление документов по результатам аукциона

По окончании аукционных торгов Вы должны будете подписать протокол аукциона в 2-х экземплярах.

Задаток, внесенный победителем аукциона, перечисляется организатором в бюджет города (как правило, в течение трех дней с момента подписания протокола об итогах аукциона и засчитывается в счет арендной платы за объект в последние месяцы первого года аренды).

Шаг 6 – заключение договора аренды

Договор аренды подписывается в день окончания аукциона. Организатор аукциона в течение пяти дней с момента подписания протокола об итогах аукциона передает в Департамент имущества города комплект документов победителя, подписанный победителем и арендодателем договор аренды для регистрации в установленном порядке.

Победитель аукциона самостоятельно согласовывает с соответствующими уполномоченными надзорными органами в городе (Госсанэпиднадзором, Госпожнадзором, службой газоснабжения и др.) функциональное назначение помещений объекта нежилого фонда и представляет соответствующие согласования в Департамент имущества города.

ВАРИАНТ 2. Аренда имущества, принадлежащего частному собственнику. Международная классификация офисных помещений.

Шаг 1 – месторасположение нежилого помещения

Вы можете арендовать нежилое помещение у частного собственника. Однако прежде чем сделать это, Вам следует определиться с месторасположением недвижимости. Наиболее дорогие и дефицитные офисы сосредоточены в центре. Цены на арендуемое недвижимое имущество определяется в зависимости от класса недвижимости.

В международной практике офисные помещения принято разбивать на 3 класса (“A”, “B”, “C”) согласно определенному набору признаков, включающих местоположение, коммерческие характеристики, техническое исполнение здания, уровень комфортабельности, услуги ресепшен и т.д.

Вся офисная недвижимость, предлагаемая на рынке (классификация офисных зданий разработана компанией Noble Gibbons/CB Richard Ellis), делится на несколько видов.

Здание и помещения класса "А".

Офисы класса "А" подразделяются на класс "А1" и "А2" и "А"3.  -  Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая ВМS (система управления зданием)

-  Профессиональное управление зданием

 -  Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение

 -  Система кондиционирования не ниже двухтрубной либо соответствующий аналог

-  Подвесные потолки

 -  Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м.  -  Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами)

 -  Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол (или возможность его установки)

 -  Современные высококачественные окна, их рациональное расположение

 -  Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд

 -  Подземная парковка

 -  Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования  -  Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания

 -  Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12 %

 -  Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании  -  Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания

 -  Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – 400-450 кг на 1 кв. м.

 -  Современные системы безопасности и контроля доступа в здание

 -  Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства

 -  Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание и помещение класса "В" должны соответствовать не менее чем 10-ти из 20 приведенных критериев. Офисы класса "В" подразделяются на класс "В1" и "В2".

Офисное здание и помещение класса "С" должны соответствовать не менее чем 8-ми из 20 приведенных критериев. Из практики к данному классу помещений относят здания советской постройки, в частности здания НИИ и т.п.

Также возможен вариант офисных помещений класса "D": Здание класса "С" без капитального ремонта,  требует полной реконструкции

В настоящее время аренда в центре составляет для:  -  класса "А" – 900$ за 1 кв. метр (с учетом НДС). Причем для класса А1 это значение – 800$, А2 – 700$, А 3 – 650$);  -  класса "В" - 590$ за 1 кв. метр в год (с учетом НДС). Для В1 – 600$, В2 – 540$. Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 11-19%. Эксплутационные расходы в офисных центрах класса "А" и "В", как правило, определяются дополнительно и составляют порядка 80 – 130$ за 1 кв. метр в год, включая НДС. Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных услуг):  -  класс "С" - 350 - 500$;  -  класс "Д" – 280 - 350$. Конечно, следует учитывать, что на цену влияют и такие факторы как удобный подъезд к офису, парковка, близость к метро и т.д. Москве работает огромное количество фирм как крупных, так и не очень, оказывающих услуги по поиску подходящего помещения. Информацию о деятельности таких фирм можно найти в рекламных объявлениях, размещаемых в средствах массовой информации, на рекламных счетах, а также в Интернете. Из тех же источников информации Вы можете и самостоятельно найти нужное Вам помещение. Если при поиске помещения Вы будете пользоваться услугами риэлтора, то при заключении договоров с ними желательно наличие у фирмы сертификата добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости.

Шаг 2 – заключение договора аренды

После того как Вы нашли подходящее Вам помещение и согласовали все условия аренды с арендодателем, необходимо заключить договор аренды. В договоре в обязательном порядке должна содержаться информация о:  -  передаваемом в качестве объекта аренды имуществе. Подразумевается, что из предмета договора должно быть понятно, какой площадью передается имущество, должны быть указаны конкретные площади (номера комнат и т.д., если в аренду передаются комнаты), местонахождение нежилого помещения; -  арендной плате. Договор об аренде здания или сооружения обязательно должен определять размеры и сроки внесения арендной платы, в противном случае он считается ничтожным. Передача здания или сооружения во владение и пользование арендатору и обратно арендодателю должна оформляться письменным протоколом.

Помещение должно быть передано от арендодателя к арендатору по приемо-передаточному акту.

Шаг 3 – государственная регистрация договора аренды нежилого помещения

Если Вы заключили с арендодателем договор аренды недвижимого имущества на срок, равный одному году или выше, такой договор нуждается в государственной регистрации. Регистрация представляет собой штамп регистрирующего органа на договоре. Таким регистрирующим органом является в настоящее время Управление Федеральной регистрационной службы

После заключения с с собственником договора аренды, Вам необходимо зарегистрировать этот договор в Управлении. Для этого Вам необходимо подать в Управление:  -  заявление на государственную регистрацию договора аренды недвижимости;  -  решение полномочных органов организаций-участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством).  -  акт приема-передачи объекта (в случае, если он является неотъемлемой частью договора).  -  документ, подтверждающий оплату регистрации;  -  учредительные документы (подлинник и копия) – для юридических лиц;  -  документ, подтверждающий Ваши полномочия действовать от имени юридического лица (доверенность должна быть нотариально удостоверена);  -  документ, удостоверяющий личность (для ПБЮЛ);  -  свидетельство о регистрации (подлинник и копия) – для ПБЮЛ;  -  договор аренды недвижимого имущества (представляется не менее чем в 2-х экземплярах в подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть Вам возвращен, а второй помещается в дело правоустанавливающих документов);  -  поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (представляются не менее чем в 2-х экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть Вам возвращен). При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо Управления вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Вам будет выдана расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Вариант 3. Приобретение недвижимости, принадлежащей государству, в собственность индивидуальных предпринимателей и юридических лиц по конкурсу

Недвижимость, которая продается по конкурсу, находится в специально сформированном целевом фонде нежилых помещений.

Шаг 1 - получение информации о проведении конкурса

В печатных изданиях и на официальных сайтах публикуются сведения об условиях проведения конкурса:

 -  об объектах недвижимого имущества, выставленного на продажу;

 -  о правилах проведения конкурса;

 -  о перечне документов, необходимых для участия в конкурсе;

 -  о сроках подачи заявок;

 -  образцы заявок;

 -  о месте подачи заявок;

 -  прочая информация.