12.1. Жилищное право: общая характеристика

Жилищное право — сравнительно новая отрасль права Украины. Жилищное право регулирует отношения в сфере владения, пользования и распоряжения жильем.

Основы нормативно-правового регулирования жилищ­ных отношений содержит Конституция Украины. Она за­крепляет неотъемлемое право каждого человека на жилище и обязанность государства создать условия для постройки гражданами жилья, приобретения жилья в собственность или взятия жилья в аренду.

Главный нормативно-правовой акт в данной отрасли законодательства — Жилищный кодекс Украины, приня­тый 30 июня 1983 г. В 90-х гг. в Жилищный кодекс были внесены изменения, призванные привести жилищные отношения в Украине в соответствие с принципами рыноч­ной экономики. Так, в связи с принятием Закона Украины «О собственности» (1991 г.) в Кодекс были внесены измене­ния, закрепляющие право граждан оставлять в частной собственности дома, квартиры в случае улучшения жилищ­ных условий, а также изменения относительно порядка определения размера квартирной платы и др. Жилищный кодекс Украины определяет:

1. понятие и виды жилищного фонда;

2. жилищные права и обязанности граждан;

1. компетенцию органов государственной власти и орга­ нов местного самоуправления в области использования и обеспечения сохранности жилого фонда;

2. порядок предоставления жилья и заключения дого­ вора найма жилого помещения;

1. порядок пользования жильем;

2. обязанности наймодателей и нанимателей по обеспе­ чению сохранности жилого фонда;

3. порядок разрешения жилищных споров и ряд других вопросов.

Нормы жилищного права содержатся также в законах Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (19 июня 1992 г.) и «О местном самоуправлении» (21 мая 1997 г.). Органы местного самоуправления являют­ся основными собственниками жилья в Украине и имеют широкие полномочия в области жилищной политики.

Важное место в системе источников жилищного права занимают подзаконные акты Кабинета Министров Украины и специальных государственных органов, ведающих вопро­сами жилья.

12.2. Понятие и виды жилищного фонда

Жилищный фонд — это жилые дома, и жилые помеще­ния в других строениях, предназначенные для проживания в них людей.

Законодательство предусматривает существование сле­дующих видов жилищного фонда:

Государственный жилищный фонд — включает жилые дома и помещения, принадлежащие государству.

Общественный жилищный фонд — включает жилые дома и помещения, принадлежащие кооперативным орга­низациям, их объединениям, профсоюзным и другим об­щественным организациям.

Фонд ЖСЕ/ЖК — включает жилые дома и помещения, принадлежащие жилищно-строительным (жилищным) кооперативам.

Индивидуальный жилищный фонд — включает жилые дома и квартиры, находящиеся в частной собственности граждан.

К жилищному фонду не принадлежат нежилые помеще­ния в жилых домах, предназначенные для торговых, быто­вых и других потребностей.

12.3. Право граждан на жилище и формы его реализации

Ст.47 Конституции Украины закрепляет за каждым человеком право на жилище — право занимать и исполь­зовать определенное жилище, право на содействие со сто­роны государства в обеспечении жильем.

Конституция Украины и Жилищный кодекс Украины определяют следующие формы реализации права на жи­лище:

1. постройка жилья. Эта форма реализации права на жилище имеет два варианта: строительство частного жи­ лого дома или вступление в жилищно-строительный коо­ ператив;

2. приобретение жилья в собственность. Приобретение жилья в собственность возможно при помощи заключения договора купли-продажи либо приватизации жилого по­ мещения, принадлежащего государству или органам мест­ ного самоуправления;

3. аренда (наем) жилья;

4. предоставление жилья бесплатно или за доступную для малоимущих плату государством или органами мест­ ного самоуправления.

Государство обязано создать условия, при которых каж­дый гражданин будет иметь возможность построить, при­обрести или арендовать жилье.

Важной гарантией права на жилище является положе­ние Конституции Украины, в соответствии с которым никто не может быть принудительно лишен жилища иначе как на основании закона по решению суда.

12.4. Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого наймодатель обязуется предоставить нани­мателю за плату жилое помещение, а наниматель обязует­ся пользоваться жилым помещением по назначению и своевременно вносить плату за пользование жильем.

Различают две разновидности договора найма жилого помещения в зависимости от формы собственности жилищ­ного фонда.

Договор найма жилого помещения в домах государ­ственного и общественного жилищного фонда заключа­ется в письменной форме на основе ордера на жилое поме­щение. Сторонами в этом договоре выступают жилищно-эксплуатационная организация и наниматель-гражданин, на имя которого выписан ордер. Предметом этого договора является отдельная квартира или иное изолированное жи­лое помещение.

Наниматель вправе по письменному согласию всех чле­нов семьи, проживающих вместе с ним, вселить в занима­емое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также иных лиц. Кроме того, по согласию наймодателя он вправе сдать жилое помещение в поднаем.

Размер квартирной платы в домах государственного и общественного жилищного фонда устанавливается органа­ми государственной власти. Квартирная плата вносится ежемесячно.

Договор найма жилого помещения, собственником ко­торого является гражданин (частный жилищный фонд), заключается в письменной форме с последующей регистра­цией в исполнительном комитете местного совета. Пред­метом этого договора может выступать не только изолиро­ванное, но и неизолированное помещение, и даже часть комнаты.

Наниматель вправе по письменному согласию собствен­ника жилья и всех членов семьи, проживающих вместе с ним, вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также иных лиц.

Размер платы за пользование нанимаемым жилым по­мещением и сроки внесения платы в частном жилищном фонде устанавливаются соглашением сторон.