5. Договірні орендні правовідносини

При здійсненні господарської діяльності аграрні товаровиробники можуть здавати і брати в оренду цілісні майнові комплекси, земельні ділянки цих підприємств. Оренда цілісних майнових комплексів державних сільськогосподарських підприємств, їх структурних підрозділів, а також окремого індивідуально-визначеного державного і комунального майна регулюється законом України «Про оренду державного і комунального майна» (в редакції від 23 грудня 1997 року). Слід звернути увагу на те, що нормами цього закону можуть регулюватися відносини щодо оренди майна інших форм власності, якщо інше не передбачено законодавством.

Стаття 2 цього Закону України визначає, що під орендою розуміється основане на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар.

При оренді державного і комунального майна орендодавцями є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та державні і комунальні представництва — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів і нерухомого майна, що є державною власністю; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває в комунальній власності; підприємства — щодо окремого індивідуально-визначено-го майна, а з дозволу вищезазначених орендодавців — також щодо цілісних майнових комплексів структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна.

Орендарями державного і комунального майна можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу державного підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні та фізичні особи України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. При оренді майна, яке належить до інших форм власності (приватної, змішаної), орендодавцями і орендарями можуть бути будь-які юридичні або фізичні особи.

Особи, які бажають укласти договір оренди майна підприємства, направляють заяву, проект договору та інші необхідні документи орендодавцеві. У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу та нерухомого майна, що перебувають у державній власності, або належать Автономні й Республіці Крим, або перебувають у комунальній власності, орендодавець у 5-денний термін після реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органові, уповноваженому управляти цим майном. В окремих випадках копії цих документів надсилають і до відповідного органу Антимонопольного комітету України.

Орган, уповноважений управляти відповідним майном державної власності, майном, яке належить Автономній Республіці Крим або перебуває в комунальній власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані їм копії документів і протягом 15 днів після їх надходження надсилають орендодавцеві свої висновки щодо можливості самої оренди та умов договору. Якщо орендодавець не одержав протягом 15 днів висновків органу, уповноваженого управляти відповідним майном, і висновків органу Антимонопольного комітету, питання про укладення оренди вважається погодженим.

Орендодавець протягом 5 днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з зазначеними органами, а в разі, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо індивідуально-визначеного, крім нерухомого, майна), протягом 15 днів після їх надходження повідомляє підприємство про своє рішення (дозвіл або відмову). Тільки після отримання такого рішення державне підприємство дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди державного майна і повідомляє про це заявника.

Як уже зазначалося, договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Згідно зі ст. 10 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад, вартість майна з урахуванням індексації); строк дії договору; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; відповідальність сторін; страхування майна. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови (наприклад, використання орендарем об'єкта оренди за цільовим призначенням).

Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку дії договору; приватизації об'єкта оренди орендарем чи за його участю; банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірваний за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Договірні відносини щодо оренди земельних ділянок регулюються Земельним кодексом України, Законом України від 6 жовтня 1998 року «Про оренду землі». Договір оренди землі — це угода сторін про взаємні зобов'язання, згідно з якими орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором термін.

Договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Невід'ємною частиною договору є план (схема) земельної ділянки.

Істотними умовами даного договору є: об'єкт оренди (розмір, місце розташування земельної ділянки; термін дії договору, що не повинен перевищувати 50 років; орендна плата (розмір, форми, строки та порядок внесення платежу); цільове призначення (умови використання і збереження якості землі); умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона, що несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди (його частки); відповідальність сторін. Сторони в договорі оренди можуть зазначати й інші умови (якість земельних ділянок, порядок виконання зобов'язань та ін.).

За договором оренди земельних ділянок орендодавець зобов'язаний: передати в користування земельну ділянку, яка повинна відповідати умовам договору оренди; не вчиняти дій, що перешкоджували б орендареві користуватися орендованою ділянкою; попередити орендаря про права третіх осіб на земельну ділянку. Водночас орендодавець має право вимагати від орендаря використання орендованої землі за цільовим призначенням; додержання режиму використання водоохоронних зон, захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, що охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ст. 22 Закону України «Про оренду землі» права орендодавця є водночас обов'язками орендаря. Так, обов'язком орендаря є своєчасне внесення ним орендної плати, яка за угодою сторін може встановлюватися у формах: грошовій; натуральній; відробітковій. Сторони можуть передбачати в договорі оренди поєднання зазначених форм або інші форми оплати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній та комунальній власності, справляється лише у грошовій формі і не може бути менша розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю». Умови договору про розмір орендної плати за згодою сторін можуть переглядатися.

Крім обов'язків, орендар за договором оренди земельної ділянки наділений і певними правами: самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності, виходячи із призначення земельної ділянки та умов договору; одержувати продукцію і доходи; за згодою орендодавця зводити житлові, виробничі, культурно-побутові споруди, здійснювати зрошувальні, осушувальні, меліоративні роботи тощо.

За згодою орендодавця земельна ділянка (її частина), орендована для несільськогосподарського призначення, може передаватись у володіння і користування іншій особі (суборенда) в разі переходу до цієї особи прав на будівлю, споруду, що розташовані на цій ділянці.

У разі виявлення недоліків орендованої ділянки орендар має право: вимагати зменшення орендної плати, відшкодування витрат на усунення недоліків; отримати певну суму витрачених коштів на усунення недоліків із орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця; вимагати дострокового розірвання договору.

Договір оренди може бути розірваний за взаємною згодою сторін, за рішенням суду в разі невиконання обов'язків, прийнятих на себе стороною в договорі.