Права и обязанности участников сделки.

К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи, если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).

Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.

Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.

Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.

Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков. Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.

Налогообложение

В Налоговом кодексе не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в Гражданском кодексе уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи.

Если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Если же менее, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей.

Пример

Если квартира стоит 3 млн. рублей, а право собственности на нее получено менее трех лет назад, то при: — ее продаже нужно заплатить в бюджет 390 тыс. рублей (3000000 * 13% = 390000 рублей); — заключении договора мены НДФЛ составит всего 260 тыс. рублей ((3000000 – 1000000) * 13% = 260000 рублей). Метод ухода от налогообложения путем мены явно неравноценных квартир без указания суммы доплаты нецелесообразен: регистрирующие органы (УФРС) могут приостановить сделку (подобный вариант маловероятен); налоговые органы однозначно будут требовать разъяснений по факту совершения сделки.

Однако, специалисты указывают на то, что одновременно с продажей квартиры происходит и покупка жилья.

Если гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении в собственность объекта недвижимости и обязан уплатить НДФЛ, то он может отказаться от данного права, но и не исполнять обязанность перед бюджетом, при условии мены равноценных объектов недвижимости. Фактически произвести взаимозачет.

5. Рента: понятие, формы договоров. Обеспечание выплаты ренты . ответственности. Отчуждение имущества под выплату ренты за плату и бесплатно. Ответственность в случае отчуждения недвижимого имущества переданного под выплату ренты.

Рента (от латинского «reddita» - «возвращенная») – регулярный доход, полученный лицом в ходе пользования имущества, земли, капитала в аренду без дополнительных затрат. Получатель ренты не обязан быть предпринимателем, то есть иметь статус юридического лица. Подобный доход может быть получен на примере сдачи земли, квартиры в аренду. Ренту так же получают по предоставлению кредита в виде процентов, по ежегодной выплате застрахованному лицу компенсаций страховым обществом. Ренту можно рассматривать так же как прибыль, полученную с учетом годового дохода по ценным бумагам, акциям, облигациям. В общем смысле под рентой понимают постоянный регулярный доход через строго заданные промежутки времени. Самым распространенным способом получения ренты на примере физического лица является сдача квартиры в аренду. В этом случае без дополнительных затрат лицо, не имеющее юридического образования, получает ежемесячный доход. 

Догово́р ре́нты — соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи)