24. Субаренда объектов недвижимости

Субаренда– это передача арендатором арендованного имобъектаварендутретьему лицу.

С заключением договора о поднайме арендатор становится вторичным арендодателем, но он попрежнему является полноправным участником первичного соглашения о найме. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.

Несмотря на такую «зависимость», договор аренды и договор субаренды не порождают каких-либо обязательств между первоначальным арендодателем и субарендатором. Субарендодателю важно понимать, что в случае если суб­арендатор нанесет вред имуществу, отвечать перед первоначальным арендодателем придется субарендодателю.

В целях исключения рисков, возникающих из производного характера договора субаренды, субарендатору, в свою очередь, необходимо удостовериться, что субарендодатель обладает правом на сдачу имущества в субаренду, а также предельно внимательно изучить условия первоначального договора аренды о сроках действия и возможности его расторжения.

Договоры субаренды можно условно разделить на краткосрочные (заключаются на срок менее 1 года) и долгосрочные (заключаются на срок 1 год и более). Последние подлежат обязательной государственной регистрации, которая может занимать определенное время, поэтому некрупные компании при аренде так называемых «мини-офисов» предпочитают заключать краткосрочные договоры.

Сроки субаренды

Субарендные отношения регулируются общими правилами о договорах аренды.

Соглашение о сдаче объекта в поднаем не может быть заключено на срок, превышающий период действия арендного договора.

Например.

Арендодатель установил, что предельный срок поднайма – 1год, а в субарендном договоре было ука­зано другое время –2года.

Но это положение недействительно.

Соглашение будет работать только 1год.

К окончанию этого срока субарендатор обязан:

- вернуть имущество,

- или заключить новый договор.

С заключением договора о поднай­ме арендатор становится:

- вторичным арендодателем,

- и по-прежнему полноправным участником первичного соглашения о найме.

По общему правилу сдавать имущес­тво в поднаем арендатор вправе только с согласия:

- собственника,

- или уполно­моченногоим лица.

Этого требует закон.

Согласие на субаренду необходимо давать в письменной форме.

Арендная плата

Собственник имущества (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если субарендатор нарушит договор, то за его действия перед собственником отвечает субарендодатель, так как при просрочке платежей по основному договору последний не вправе ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, как и перекладывать на него ответственность, если вдруг обнаружится, что тот нарушил условия пользования имуществом или в результате его действий (бездействия) ухудшилось состояние переданной в пользование вещи.

Очень часто собственник (его представитель) увеличивает арендную плату по основному договору. Арендатор также требует от субарендатора внести соответствующие изменения в их соглашение. Некоторыми договорами субаренды предусмотрено право субарендодателя изменять ставки в одностороннем порядке, но такое возможно только с учетом требований закона и с соблюдением установленной процедуры.

Иногда арендаторы считают, что с увеличением для них ставок аренды размер платы по дополнительному договору автоматически возрастает. И тогда они пытаются взыскать с пользователя разницу за прошедший период. Однако подобные действия незаконны.