20.6. Купівля-продаж житлових будинків (квартир)
Житловий будинок або квартира є важливими об'єктами права приватної власності громадян, тому держава встановила для них особливий правовий режим. Договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) порівняно із загальними правилами купівлі-продажу має певні особливості.
Важливістю житлового будинку (квартири) як об'єкта права приватної власності пояснюються суворі вимоги чинного законодавства до дотримання форми договору. Договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна під загрозою визнання його недійсним має бути укладений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 657 ЦК).
Посвідчення договорів про відчуження житлового будинку (квартири) провадиться за місцезнаходженням такого майна (п. 60 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 20/5).
При посвідченні договору продавець зобов'язаний надати правовстановлювальні документи, які підтверджують його право власності на майно, що відчужується.
Такими документами можуть бути:
• нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, договір довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни;
• спадковий договір;
• свідоцтво про придбання майна з публічних торгів чи на аукціоні;
• свідоцтво про право власності;
• свідоцтво про право на спадщину (за законом чи за заповітом);
• свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;
• договір про поділ спадкового майна;
• договір про припинення права на утримання чи про припинення права на аліменти на дитину за умови набуття прав на нерухоме майно;
• договір про виділення частки в натурі;
• іпотечний договір;
• рішення суду тощо (п. 62 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).
Якщо від імені власника виступає його представник, повноваження такої особи мають бути належним чином підтверджені. Водночас слід мати на увазі, що не виключено, що довіреність на підставі якої діє представник, може бути недійсною (наприклад, довіритель помер, відкликав її, визнаний недієздатним тощо), тоді укладений на підставі довіреності договір також буде недійсним.
Якщо будинок (квартира) належить подружжю на праві спільної власності, то вимагається письмова згода подружжя на відчуження (справжність підпису на заяві може бути посвідчена в нотаріальному порядку, за місцем проживання, роботи, навчання, лікування тощо).
Якщо продавцю належить частина будинку чи квартири на праві спільної часткової власності, необхідно надати докази відмови співвласника від права переважної купівлі, тобто докази того, що співвласник відмовився від купівлі частки за оголошеною ціною і на визначених умовах чи не надав відповіді протягом встановленого строку відповідно до ст. 362 ЦК.
Продавець зобов'язаний надати довідку-характеристику з Бюро технічної інвентаризації, яка містить характеристику будівлі, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена — довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна.
Якщо з довідки видно, що власник житла здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення на житлове чи навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту або з грубими порушеннями основних будівельних норм і правил, нотаріус має право вимагати подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус повинен відмовити в посвідченні договору про відчуження житла.
У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба (тобто земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями тощо), якщо інше не встановлено договором або законом (наприклад, в договорі передбачено знесення чи перенесення альтанки та сараю продавцем).
Якщо квартира належить державній організації, то продати її можна лише з дозволу Фонду державного майна України.
Вартість будинку (квартири), що продається, визначається за погодженням сторін, але не може бути менше балансової вартості, яка зазначена в довідці-характеристиці. За посвідчення договору купівлі-продажу нотаріусом стягується державне мито.
Після посвідчення договору купівлі-продажу покупець зобов'язаний звернутися в Бюро технічної інвентаризації і перереєструвати на себе набуте домоволодіння.
Право власності на придбаний будинок (квартиру) виникає у покупця після нотаріального посвідчення договору з моменту державної реєстрації (ч. 1 ст. 334 ЦК).
Вимоги у зв'язку з недоліками проданого будинку (квартири), які не були обумовлені в договорі, можуть бути пред'явлені покупцем за умови, що ці недоліки були виявлені протягом розумного строку, але в межах трьох років з моменту передання товару покупцеві, якщо договором чи законом не встановлений більший строк. Якщо встановити день передання будинку (квартири) неможливо або якщо покупець володів будинком (квартирою) до укладення договору, ці строки обчислюються від дня укладення договору.
Аналогічні вимоги можуть бути пред'явлені і при продажу іншого нерухомого майна — гаража, дачі, садового будинку
- Глава 15. Захист права власності
- Глава 16. Право інтелектуальної власності
- 25.1. Загальна характеристика договору
- 31.1. Загальна характеристика
- 32.1. Загальні положення
- Глава 37. Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави
- Глава 35. Зобов'язання із односторонніх дій
- Глава 1. Загальні положення
- 1.1. Поняття цивільного права
- 1.2. Предмет цивільного права
- 1.3. Метод правового регулювання
- 1.4. Принципи цивільного права
- 1.5. Система цивільного права
- 1.6. Цивільне законодавство
- 1.7. Недійсність нормативних актів
- 1.8. Дія цивільних законів
- 1.9. Аналогія закону і аналогія права
- 1.10. Значення судової практики
- Глава 2. Наука цивільного права
- 2.1. Поняття науки цивільного права
- 2.2. Класична література з цивільного права
- 2.3. Радянська навчальна література з цивільного права
- 2.4. Вітчизняна цивілістика
- Глава 3. Цивільні правовідносини
- 3.1. Поняття цивільних правовідносин
- 3.2. Суб'єкти цивільних правовідносин
- 3.3. Об'єкти цивільних правовідносин
- 3.4. Зміст цивільного правовідношення
- 3.5. Види цивільних правовідносин
- 3.6. Підстави виникнення цивільних правовідносин
- Глава 4. Фізичні особи
- 4.1. Поняття та ознаки цивільної правоздатності
- 4.2. Цивільна дієздатність
- 4.3. Обмеження цивільної дієздатності
- 4.4. Визнання фізичної особи недієздатною
- 4.5. Визнання фізичної особи безвісно відсутньою
- 4.6. Оголошення фізичної особи померлою
- 4.7. Опіка та піклування
- Глава 5. Юридичні особи
- 5.1. Поняття та ознаки юридичної особи
- 5.2. Створення юридичної особи
- 5.3. Припинення юридичної особи
- 5.4. Види юридичних осіб
- 5.5. Господарські товариства
- Глава 6. Держава та територіальні громади як суб'єкти цивільних правовідносин
- Глава 7. Об'єкти цивільних прав
- 7.1. Поняття об'єкта цивільного права
- 7.3. Результати роботи та послуги
- 7.4. Гроші
- 7.5. Цінні папери
- 7.6. Види цінних паперів
- Глава 8. Особисті немайнові права
- 8.1. Поняття та ознаки особистих немайнових прав
- 8.2. Особисті немайнові права, що забезпечують природне існування фізичної особи
- 8.3. Особисті немайнові права, що забезпечують соціальне буття фізичної особи
- Глава 9. Правочини
- 9.1. Поняття та види правочинів
- 9.2. Класифікація правочинів
- 9.3. Умови дійсності правочину
- 9.4. Форма правочину
- 9.5. Правові наслідки порушення форми правочину
- 9.6. Нікчемні правочини
- 9.7. Оспорювані правочини
- 9.8. Правові наслідки визнання правочину недійсним
- Глава 10. Представництво
- 10.1. Поняття, підстави та види представництва
- 10.2. Довіреність та її види
- 10.3. Довіреності, які видаються організаціями на одержання певних цінностей
- 10.4. Представництво без повноважень або з перевищенням повноважень
- Глава 11. Строки
- 11.1. Поняття та види строків у цивільному праві
- 11.2. Поняття та види строків позовної давності
- 11.3. Початок перебігу строків позовної давності
- 11.4. Зупинення, переривання та поновлення перебігу позовної давності
- Глава 12. Відповідальність в цивільному праві
- 12.1. Поняття цивільно-правової відповідальності
- 12.2. Форми і види цивільно-правової відповідальності
- 12.3. Умови цивільно-правової відповідальності
- Глава 13. Право власності. Речові права
- 13.1. Поняття та зміст права власності
- 13.2. Підстави набуття права власності
- 13.3. Момент виникнення права власності за договором
- 13.4. Підстави припинення права власності
- 13.5. Право спільної власності
- 13.6. Переважне право купівлі
- 13.7. Поняття та види речових прав
- 13.8. Сервітути. Емфітевзис. Суперфіцій
- Глава 14. Спадкове право
- 14.1. Поняття спадкування. Спадщина
- 14.2. Час і місце відкриття спадщини
- 14.3. Спадкування за заповітом
- 14.4. Заповідальний відказ. Заповідальне покладання
- 14.5. Форма заповіту
- 14.6. Складання заповіту з умовою
- 14.7. Секретний заповіт
- 14.8. Обов'язкова частка у спадщині
- 14.9. Спадковий договір
- 14.10. Спадкування за законом
- 14.11. Усунення від спадщини
- 14.12. Прийняття спадщини. Відмова від спадщини
- Глава 15. Захист права власності
- 15.1. Поняття та засоби захисту права власності
- 15.2. Віндикаційний позов як засіб захисту права власності
- 15.3. Негаторний позов і позов про визнання права власності як засоби захисту права власності
- 15.4. Інші цивільно-правові засоби захисту права власності
- Глава 16. Право інтелектуальної власності
- 16.1. Поняття та суб'єкти права інтелектуальної власності
- 16.2. Об'єкти права інтелектуальної власності
- 16.3. Поняття авторського права
- 16.4. Об'єкти авторського права
- 16.5. Суб'єкти авторського права
- 16.6. Права автора
- 16.7. Види авторських договорів
- 16.8. Суміжні права
- 16.9. Захист авторських та суміжних прав
- 16.10. Право промислової власності
- 16.11. Захист прав на винахід, корисну модель, промисловий зразок
- Глава 17. Загальні положення про зобов'язання
- 17.1. Поняття та види цивільно-правових зобов'язань
- 17.2. Підстави виникнення зобов'язань
- 17.3. Сторони в зобов'язанні
- 17.4. Виконання зобов'язання
- 17.5. Предмет, спосіб, час і місце виконання зобов'язання
- 17.6. Підстави припинення зобов'язань
- Глава 18. Види забезпечення виконання зобов'язань
- 18.1. Поняття видів забезпечення виконання зобов'язань
- 18.2. Неустойка та її види
- 18.3. Порука та гарантія
- 18.4. Завдаток
- 18.5. Застава
- 18.6. Притримання
- Глава 19. Загальні положення про договори
- 19.1. Поняття договору, його зміст та форма
- 19.2. Класифікація договорів
- 19.3. Порядок укладення договорів
- 19.4. Зміна та розірвання договору
- Глава 20. Договір купівлі-продажу
- 20.1. Загальна характеристика договору
- 20.2. Обов'язки сторін за договором купівлі-продажу
- 20.3. Відповідальність сторін за неналежне виконання договору купівлі-продажу
- 20.4. Роздрібна купівля-продаж
- 20.5. Права покупця при купівлі товарів належної якості
- 20.6. Купівля-продаж житлових будинків (квартир)
- Глава 21. Договір поставки
- Глава 22. Договір контрактації сільськогосподарської продукції
- Глава 23. Договір постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу
- Глава 24. Договір довічного утримання (догляду). Рента
- Глава 25. Договір майнового найму (оренди)
- 25.1. Загальна характеристика договору
- 25.2. Права та обов'язки сторін
- 25.3. Припинення договору найму. Доля поліпшень
- 25.4. Договір лізингу
- Глава 26. Договір найму житлового приміщення
- 26.1. Загальна характеристика договору найму житлового приміщення
- 26.2. Права наймача житлового приміщення
- 26.3. Обов'язки сторін
- 26.4. Припинення договору
- Глава 27. Договір позички
- Глава 28. Договір підряду
- 28.1. Загальна характеристика
- 28.2. Обов'язки сторін
- 28.3. Договір побутового підряду
- 28.4. Договір будівельного підряду
- Глава 29. Транспортні договори
- 29.1. Транспортне законодавство
- 29.2. Поняття та види транспортних договорів
- 29.3. Поняття та види перевезень
- 29.4. Договір перевезення вантажу
- 29.5. Відповідальність перевізника за збереженість вантажу
- 29.7. Підстави звільнення перевізника від відповідальності за недостачу, пошкодження та псування вантажу
- 29.8. Договір перевезення пасажира та багажу
- Глава 30. Страхові зобов'язання
- 30.1. Загальні положення
- 30.2. Договір страхування
- 30.3. Обов'язки сторін за договором страхування
- 30.4. Підстави звільнення страховика від виплати страхової суми чи відшкодування
- Глава 31. Договір зберігання
- 31.1. Загальна характеристика
- 31.2. Зберігання на товарному складі
- 31.3. Спеціальні види зберігання
- Глава 32. Договір охорони
- 32.1. Загальні положення
- 32.2. Договір охорони об'єктів
- 32.3. Договір охорони квартири
- Глава 33. Договір доручення. Договір комісії
- 33.1. Загальна характеристика договору доручення
- 33.2. Загальна характеристика договору комісії
- 33.3. Комісійна торгівля непродовольчими товарами
- 33.4. Договір управління майном
- Глава 34. Кредитно-розрахункові відносини
- 34.1. Договір позики
- 34.2. Кредитний договір
- 34.3. Договір факторингу
- 34.4. Ліцензійний договір
- 34.5. Договір комерційної концесії
- Глава 35. Зобов'язання із односторонніх дій
- 35.1. Публічна обіцянка винагороди
- 35.2. Публічна обіцянка нагороди за результатами конкурсу
- 35.3. Вчинення дій в майнових інтересах іншої особи без її доручення
- 35.4. Рятування здоров'я та життя фізичної особи, майна фізичної або юридичної особи
- 35.5. Створення загрози життю, здоров'ю, майну фізичної особи або майну юридичної особи
- Глава 36. Деліктні зобов'язання
- 36.1. Поняття зобов'язань із заподіяння шкоди
- 36.2. Система деліктів
- 36.3. Відповідальність за шкоду, завдану органами державної влади, органами влади Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування
- 36.4. Відшкодування шкоди, завданої незаконними діями органу дізнання, попереднього слідства, прокуратури або суду
- 36.5. Відшкодування шкоди, завданої джерелом підвищеної небезпеки
- 36.6. Відповідальність за шкоду, завдану особами з пороками волі
- 36.7. Відшкодування шкоди, завданої в стані крайньої необхідності
- 36.8. Відшкодування моральної шкоди
- 36.9. Відшкодування шкоди, завданої каліцтвом, іншим ушкодженням здоров'я або смертю
- Глава 37. Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави