26.1. Загальна характеристика договору найму житлового приміщення

Договір найму житлового приміщення традиційно вважався інститутом цивільного права. В ч. 1 ст. 810 ЦК законодавець дає таку характеристику договору: "За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання на певний строк за плату".

Загальна юридична характеристика договору. Це іменний, двосторонній, консенсуальний, оплатний договір, який належить до категорії договорів із передачі майна в тимчасове користування.

Легальність визначення поняття договору найму житла, змісту прав та обов'язків сторін дають підстави віднести договір найму житла до іменних договорів. Наявність специфічних особливостей дозволяє розглядати договір найму житлового приміщення як самостійний цивільно-правовий договір.

Цю позицію поділяє сьогодні і законодавець, який виокремив найм (оренду) житла в окрему главу — гл. 59 "Найм (оренда) житла" ЦК.

Водночас зазначимо, що в цій главі йдеться про договір найму житла, в якому об'єктом найму є державна або комунальна власність.

Наскільки актуальним є вивчення саме цього виду договору? Можливо, скориставшись правом на приватизацію, всі наймачі державного житла перетворяться на власників і немає потреби приділяти увагу саме цьому договору?

На нашу думку, такі побоювання є безпідставними.

Завжди в державі існуватиме категорія громадян, які:

• не зможуть скористатися наданим ст. 47 Конституцією правом "побудувати житло" або "придбати його у власність".

Зазначимо, що в Україні на початок 2005 р. на квартирній черзі на отримання житла перебувало майже 2,5 млн сімей;

• не забажають скористатися наданим правом на приватизацію державного житлового фонду (невелика площа квартири чи її незадовільний стан; побоювання податку на нерухоме майно чи побоювання втратити пільги тощо);

• бажають приватизувати житлове приміщення, але законодавець цього права їм не надає (житлові приміщення на території закритих військових містечок, національних парків, заповідників, службові тощо);

• потребують житла тимчасово (сезонні робітники, студенти тощо).

Саме відносини з цими категоріями громадян і регулює договір найму житла, предметом якого і є житло, що перебуває в державній або комунальній власності.

Договір найму житлового приміщення більшість фахівців відносить до категорії консенсуальних договорів, оскільки сам факт отримання в належному порядку ордера на певне житлове приміщення свідчить про бажання наймача стати суб'єктом договірних відносин і є підставою користування житловим приміщенням. Саме наявність ордера породжує відповідні цивільно-правові відносини. Наймач, який отримав ордер, зобов'язаний протягом встановленого часу здати його у відповідну житлово-експлуатаційну організацію і укласти договір.

Договір найму житлового приміщення — двосторонній договір, оскільки і у наймодавця, і у наймача є взаємні суб'єктивні права та обов'язки.

Договір найму житлового приміщення є оплатним, тому що ЖК передбачає оплату за користування житловим приміщенням.

За господарською метою він належить до договорів з передачі майна в тимчасове користування.

Договір найму житлового приміщення має багато спільних рис із договором майнового найму, і це невипадково, оскільки за цим договором в тимчасове користування за плату передається індивідуально визначене майно.

До характерних ознак договору найму житлового приміщення можна віднести такі:

• передумовою укладання договору є наявність двох адміністративних актів: а) рішення райдержадміністрації (виконкому) про надання громадянину житлового приміщення; б) ордер. Ордер є підставою для виникнення з одного боку адміністративно-правових відносин між виконкомом і житлово-експлуатаційною чи іншою організацією, куди він здається, а з іншого — цивільно-правових відносин між громадянином і зазначеною організацією, яка зобов'язана укласти з ним договір найму житлового приміщення;

• предметом договору є виключно житлове приміщення, яке повинно бути фактично і юридично вільним;

• особливість суб'єктного складу полягає в тому, що наймачем у договорі можуть виступати виключно фізичні особи. Водночас зазначимо, що ЦК не виключає випадків, коли стороною можуть бути і юридичні особи, але житло завжди повинно використовуватися саме для проживання фізичних осіб;

• за строком — це безстроковий договір;

• форма договору — письмова. В той же час недотримання письмової форми договору не зумовлює його недійсність;

• розмір оплати визначається в централізованому порядку з врахуванням певних чинників (упорядкованість, місцезнаходження житла тощо);

• зміст договору визначений Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. № 939. Отже, умови конкретного договору найму житлового приміщення, які обмежують права наймача і членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими чинним житловим законодавством, є недійсними;

• що стосується обсягу прав, то наймач житлового приміщення порівняно з наймачем за договором майнового найму набуває значно ширших прав: таких як право на обмін, на приватизацію, здачу в піднайм тощо;

• наймачу надано право в будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення;

• всі члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, незважаючи на те, що з наймодавцем договір укладає наймач, набувають рівних з наймачем прав, які випливають із договору найму житлового приміщення. Тобто обмін житлового приміщення, здача в піднайм, приватизація можливі лише за згодою всіх членів сім'ї наймача. У наймача житлового приміщення — сторони в договорі, немає переваг у здійсненні користування житловим приміщенням. Договір найму житлового приміщення може бути змінено лише за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця;

• особливість цього договору полягає в тому, що незважаючи на його оплатність, підставою розірвання договору з ініціативи наймодавця не є грубе порушення умов договору наймачем у вигляді невиконання зобов'язання з оплати житлового приміщення і комунальних послуг;

• унікальність цього договору полягає і в тому, що всі повнолітні члени сім'ї наймача несуть з ним солідарну відповідальність за виконання зобов'язань, що виникають з договору найму житлового приміщення. Якщо за житлове приміщення чи комунальні послуги не сплачує наймач, заборгованість може бути стягнута з будь-якого члена сім'ї наймача. Відповідно, на повнолітніх членів сім'ї покладено і обов'язок своєчасно проводити поточний ремонт.

В ст. 47 Конституції законодавець відмовився від поняття договір "найму" житлового приміщення, замінивши його терміном "оренда" житлового приміщення. На нашу думку, ці термінологічні зміни не є достатньо обґрунтованими. В світовій практиці традиційно під "орендою" розуміють найм речей, що плодоносять. Так, скажімо в Німеччині, Швейцарії залежно від предмета договору розрізняють майновий найм і його різновид — оренду. До договору оренди відносять лише найм речі, що дає плоди, тобто наймач отримує право не лише користуватися самою річчю, а й вилучати з неї плоди.

Російський законодавець також вживає поняття "оренда" житлового приміщення, надавши йому дещо нетрадиційного змісту. Відповідно до Житлового кодексу Російської Федерації і проекту нового Житлового Кодексу України під орендою житлового приміщення слід розуміти договір соціального найму житла, особливості якого полягають у наступному:

• право укладати договір оренди житлового приміщення, яке належить державному житловому фонду, набувають лише соціально незахищені громадяни;

• підставою надання житлового приміщення в тимчасове користування є потреба таких соціально незахищених громадян у житлі;

• умовою надання житлового приміщення за загальним правилом є перебування на квартирному обліку;

• строк такого договору обмежений п'ятьма роками;

• розмір приміщення, яке надається, характеризується не площею житлового приміщення, а загальною площею;

• підставою дострокового розірвання договору оренди житлового приміщення є і несплата орендарем за користування житловим приміщенням і комунальних послуг.