6. Договор продажи недвижимости. Признаки и элементы.

Статья 549 ГК: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Признаки:

Возмездный

Консенсуальный

Двусторонний и взаимный

Элементы:

Предмет существенное условие: земельный участок, здание,сооружение,квартира, др.недвижимое имущество. Не может быть недвижимое имущество, изъятое из оборота (природный заповедник); ограниченное в обороте отчуждается в установленном законом порядке (земли лесного фонда). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (554), иначе дог-р незаключенный.

Стороны: продавец и покупатель: физические и юридические лица. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца.

Срок не имеет существенного значения, по соглашению сторон.

Цена существенное условие. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (555).

Форма: письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (550). Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (551).

п. 3 ст. 551 ГК: в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации (двойня регистрация: договор и переход права собственности).

7. Договор продажи предприятия. Особенности заключения и исполнения. Ответственность. Статья 559 ГК: по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК).

Предприятие (основные, оборотные средства, имущественные права, исключительные права, права требования и долги-656), самого понятия предприятия в ГК нет.

Особенности заключения: до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК). Договор заключается в письменной форме путем составления 1 документа, подписанного сторонами с приложением этих документов. Несоблюдение формы – недействительность.

Договор считается заключенным с момента гос. регистрации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Особенности исполнения:

- уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия;

- передача предприятия продавцом покупателю;

562: уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом покупателю. Кредитор, уведомленный надлежащим образом, имеет право в письменной форме сообщить продавцу о своем согласии на перевод долга. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Если не уведомлен, то может предъявить иск об удовлетворении требований (вышеназванных) в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Если в состав предприятия, переданного покупателем продавцу, будут включены обязательства (долги), которые были переведены на покупателя без согласия кредитора, то перед таким кредитором продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

563: предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта – переход риска случайной гибели (563). В передаточном акте указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Ответственность:

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены:

А) в случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе

Б) в случае передачи покупателю в составе предприятия долгов продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом, либо устранение таких недостатков невозможно (565).

8. Разграничение договоров розничной купли-продажи, поставки и контрактации.