51. Договор коммерческого найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)-обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

Договор является концессуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Виды договора найма жилого помещения:

1. Договор социального найма жилого помещения и

2. Договор коммерческого найма жилого помещения.

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения:

а)предметом договора может быть помещение, находящееся в частном жилищном фонде;

б)размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Одностороннее изменение ее размера не допускается (п. 1 ч. 2 ст. 682 ГК);

в)срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК);

г)срок договора не может быть больше пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК). В случае заключения договора на срок до одного года, к нему не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680, 684-686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК (п. 2 ст. 687 ГК, норма диспозитивная);

д)граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре (п. 2 ст. 677 ГК);

е)в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК);

ж)по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с на нимателем (п. 1 ст. 686 ГК);

з)в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанимателем с согласия остальных граждан (п. 2 ст. 686 ГК).

Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения — те же правомочия, которые указаны в первой группе применительно к договору социального найма жилого помещения, а также следующие:

• наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК);

• наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, представлять нанимателю за плату коммунальные услуги, осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. 2 ст. 676 ГК);

• нанимателем по договору может быть только гражданин (п. 1 ст. 687 ГК);

• наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма (ч. 1 ст. 684 ГК). Этот вопрос должен быть решен за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения (ч. 2 ст. 684 ГК). Наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора (ч. 3 ст. 684 ГК);

• наниматель вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК);

• наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, а при краткосрочном договоре — более двух раз, а также разрушения или порчи жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК);

• договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение стало непригодным для проживания либо оказалось в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК);

• наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель или лица, проживающие с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей (п. 4 ст. 687 ГК).

В случае расторжения договора все лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению на основании решения суда (ст. 688 ГК).