48. Договор аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

• предметом договора является здание или сооружение целиком;

• предмет договора характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота;

• арендатором жилых зданий может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК);

• нормы об аренде нежилых помещений в ГК РФ отсутствуют, поэтому их аренда регулируется общими положениями о договоре аренды;

• существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади);

• плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором);

• оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом часто практикуется предварительная форма оплаты;

• договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации);

• передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту в течение десяти дней либо месяца после подписания договора (п. 1 ст. 655 ГК);

• передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок под ней;

• при продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования участком, находящимся под ним (ст. 653, п. 1 ст. 657 ГК);

• в соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом преимущественное право арендатора на заключение нового договора сохраняется.