45. Договор аренды.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату (ст. 606 ГК).

Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).

Предметом договора аренды является индивидуально определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования.

Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более одного года, а также в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, форма его должна быть письменной (п. 1 ст. 609 ГК). В случае, если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован соответствующим государственным органом.

Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае, если она не определена при заключении договора, применяется обычная для данного вида имущества арендная плата (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК).

Арендная плата может быть установлена в следующем виде:

1)в определенной денежной сумме, вносимой единовременно или периодически;

2)в доле продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

3)в виде определенных услуг;

4)в передаче арендодателю в собственность или аренду определенной вещи;

5)в возложении на арендатора затрат с целью улучшения арендуемого им имущества (ст. 614 ГК).

Срок договора аренды может быть как определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок.

Арендодатель обязан:

• предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК);

• снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему;

• передать арендатору имущество в срок, установленный договором;

• предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество;

• производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель имеет право:

• требовать от арендатора арендную плату;

• возврата предмета аренды после окончания срока договора;

• досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан:

• пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК);

• использовать арендованное имущество только сам;

• не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя;

• своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК);

• вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (ч. 1 ст. 622 ГК);

• поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии;

• производить текущий ремонт арендуемого имущества;

• нести расходы по содержанию арендуемого имущества. Арендатор имеет право:

• требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды;

•уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п. 1 ст. 614 ГК);

• претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606 ГК);

• на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 621 ГК);

• на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды);

• на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 612 ГК);

• на перевод в течение одного года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (абз. 1 ст. 621 ГК).