2. Зарубежный опыт.

В настоящее время ипотека (кредит под недвижимость) в странах ЕЭС является мощным мотором экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов ипотечные. Процент ипотечного кредита существенно ниже других видов кредитов.

Ипотечный кредит выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994г процент был равен 12%, в 1996г он равен 7 - 8%.

В странах ЕЭС существует государственная система оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от рыночной стоимости объекта. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции за год.

Кадастровая (нормативная) оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходит колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда падение стоимости объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за амортизации или морального старения - один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре на выдачу ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредита является законодательные нормы по принудительной продаже (отчуждению) объектов недвижимости. Если заемщик не выплатил ссуду, система принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью через процедуру принудительной продажи. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость для продажи через систему специализированных структур.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а выпуском специальных ипотечных облигаций. Эти облигации считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные фонды и другие крупные финансовые фонды являются основными держателями ипотечных облигаций. Ни один из покупателей датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС осуществляют свою деятельность в соответствии с общим нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная оценка активов по степени риска. Кроме того, национальное законодательство содержит нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении обязательств заемщиком и, соответственно, степени риска для выпущенных облигаций.

Существует две системы организации ипотечного кредитования.

1. В Швеции, Дании разделены ссуды и залог. Государственная регистрация только для залогов. Размер ссуды не фиксируется в органах регистрации прав на недвижимость. Это упрощает систему и перекладывает на ипотечные банки заботу о получении выданных ссуд.

2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

Общее условие для функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

В Германии уровень не возврата ссуд в агропромышленной сфере порядка 1,5%.

Правовые нормы, которые отличают рынок ипотечных кредитов Дании, строятся на трех принципах, целью которых является защита интересов держателей ипотечных облигаций:

- принцип баланса;

- законодательно устанавливаемые пределы размеров кредита;

- приоритетность в случае банкротства.

Принцип баланса означает, что платежи по ссудам и облигациям идентичны или различаются лишь на величину дохода банка. Ипотечные банки не подвергают свой основной баланс - кредитные средства и средства их финансирования рискам, связанным с изменением процентных ставок и валютных курсов. Это означает также отсутствие риска рефинансирования.

Нормативно устанавливаемые предельные размеры кредита, сроки кредита, условия погашения также направлены на уменьшение риска кредитования для ипотечных банков. Законодательство требует от банков проведения конкретной оценки объектов собственности, а также оценки кредитоспособности заемщика. Если заемщик считается кредитоспособным, то он все равно не может получить ссуду, которая превышает нормативный предел. Причина: долгосрочную оценку стоимости собственности сделать легче, чем будущей платежеспособности возможного заемщика.

Приоритет прав держателей облигаций в случае банкротства означает, что в случае банкротства банка, держатели облигаций будут иметь приоритет над всеми другими кредиторами в отношении права на платежи по закладным и на активы резервных фондов ипотечного банка.

Собственные средства кредитного учреждения должны составлять по крайней мере 8% от величины его активов, взвешенных по степени риска. Ссуды, проживающим в своих домах, обычно имеют степень риска 50%, а ссуды структурам государственной власти - нулевой риск.

Собственные средства состоят из основного капитала и дополнительного капитала. Дополнительный капитал может быть разделен на две части: вспомогательный заемный капитал и солидарные обязательства.

Большинство кредитов, выдаваемых датскими ипотечными банками и большинство облигаций, представляют собой ссуды на срок 20 и 30 лет с регулярным ежегодным погашением частями.

В соответствии с принципом баланса датские ипотечные банки осуществляют выпуск облигаций для мобилизации средств на ссудные проекты. Почти все ссуды предоставляются с правом досрочного погашения. Для стран ЕЭС в настоящее время характерно досрочное погашение ссуд.

В Дании, Швеции ипотечные кредиты могут быть переведены на нового владельца недвижимости. При продаже недвижимости стоимость обременений уменьшает продажную цену объекта. Поэтому это бывает выгодно и продавцу и покупателю.

На конец 1995г структура рынка облигаций Дании:

- ипотечные облигации 52%;

- правительственные облигации 42%;

- прочие облигации 5%.

Система ипотечного кредитования тесно связана с страхованием различных рисков. В Дании, Швеции страхование недвижимости от пожара обязательно в законодательном порядке. Страхование от скрытых дефектов конструкции здания осуществляется на срок от 5 до 20 лет.

Под строящееся здание ипотечный кредит не выдается: нет здания, нет кадастрового дела, нет юридической недвижимости - нет предмета залога. Под земельный участок кредит в размере 40% от кадастровой стоимости на время строительства.

В Швеции для получения ипотечного кредита Земельный комитет (государственный орган) выдает ценную бумагу: закладную. В закладной указывается только нормативная стоимость недвижимости. Сумма кредита не учитывается. Регистрация залога выполняется в суде (Дания, Швеция). После регистрации залогового документа заемщик идет в банк и заключает договор на получение кредита.

Таким образом, процедура залога состоит из двух этапов: оформления залоговой и договор кредита. Кредит, обычно, дается под 75% кадастровой стоимости недвижимости. В Германии залог под с/х земли ограничен законом: не более 1,5 рыночной стоимости земельного участка.

Нормативную оценку недвижимости выполняет специализированный государственный орган. При выдаче кредита необходимо учитывать (прогнозировать) возможное изменение рыночной стоимости недвижимости на срок кредита, т.е. до 40 лет. Возможно получение более высокого кредита под более высокий процент. Риски банка: моральный износ, амортизация, колебание рыночных цен на недвижимость.

Одним из важнейших условий создания системы ипотечного кредита является определенный законом порядок возмещения кредитов в случае банкротства заемщика. В Швеции, Дании возмещение кредита производится по дате выдачи кредита: кто раньше выдал, тот раньше получает возмещение.

По однажды оформленную закладную можно многократно получать кредиты. Возможна такая ситуация. Заемщик несколько раз получил кредиты под свою недвижимость. Выплатив первый кредит, заемщик получает на руки закладную и становится таким образом держателем закладной на свою собственность. В случае банкротства держатель закладной получает приоритетное право на компенсацию (по дате оформления закладной). Общая сумма кредитов, естественно, не превышает 75% нормативной (кадастровой) стоимости недвижимости.