Глава VII. Ипотечно-инвестиционный анализ земельной недвижимости

7.1. Понятие ипотеки

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон в VI веке до н.э.) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли. По-гречески «hypotetheca» - подставка, подпорка.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

В России понятие «ипотека» бытовало на протяжении нескольких столетий. Но начиная со времени революционных октябрьских преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово- экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия, во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека.

Ипотека (Hypotheca) становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte» - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая- либо часть обязательства. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца.

Залог земли. Особенности ипотеки земельных участков регулируются в Гражданском Кодексе (гл. XI). По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц. Предметом залога могут быть участки, предоставленные гражданам или объединениям граждан для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные земли. Нельзя заложить участок, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами местных органов власти. На строящиеся или существующие на заложенном участке здания обременение не распространяется.

Ипотечный кредит под залог земли распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд. Ипотечный кредит имеет строго целевое назначение (приобретение сельскохозяйственной техники и новых земельных площадей; проведение мелиоративных работ и т.д.), предоставляется на длительный период (на 30 и более лет) и на условиях погашения равными долями (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно).