Договоры аренды недвижимого имущества: особенности аренды зданий и сооружений, предприятий, земельных участков.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ). По данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договоре, однако их отсутствие не влечет недействительность договора. Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор заключается на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации. Следует учитывать, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году

Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный).

Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче (ст. 655 ГК РФ). Отказ стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответственные последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется также путем составления передаточного акта, подписанного сторонами. Расходы по передаче, по составлению акта несет передающая сторона, если иное не установлено соглашением. До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Существенные условия договора:

1)Предмет договора — объект аренды: здания и сооружения. Здание — родовое понятие, обозначающее постройку капитального характера, с фундаментом; видовое понятие — его составляющие. Здания могут быть как жилыми, так и нежилыми. К нежилым относятся здания, используемые для лечебных, административных, учебных, складских и других целей. Жилыми являются те, которые используются для жилья. Закон ограничивает аренду жилых помещений:1-юридическое лицо вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан;2-граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключения договора найма жилого помещения. К сооружениям относятся постройки технического характера — инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и т.д.

2) Размер арендной платы. Плата за пользование зданием, сооружением должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (ст. 654 ГК РФ). Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания — 1 кв.м. Размер арендной платы на практике зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр, окраина);технического состояния объекта (степень износа, строительный материал);назначения помещения (биржевая, банковская, научная деятельность, игорный бизнес и т.д.);принадлежности здания к памятникам истории и культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.);вида помещения (основной или вспомогательный) и др. Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным.

В ходе пользования зданием, сооружением арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания без согласия арендодателя.

Особенности арены земельных участков. Ст. 22 ЗК.

Существенные условие - Предмет - Любой земельный участок кроме следующих: во первых, из земель заповедников и национальных парков, во вторых кроме земельных участков на которых находятся объекты вооруженных сил, органов государственной безопасности, исправительное учреждение, земельные участки, где проведены захоронения.

Форма договора: Письменная форма, если он заключен на год и более. (Т.е. Семейный кодекс устанавливает такие особенности.). Если размер арендной платы не указан, то она определяется исходя из среднерыночных цен. Передача в аренду и из аренды осуществляется по передаточному акту. Арендатор вправе передать земельный участок в субаренду или в перенайм, и т.д. Без согласия арендодателя, но при условии его уведомления. Обязанным перед арендодателем становится новый пользователь без заключения самостоятельного договора. Кроме случая когда передан в залог. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок кроме тех случаев, когда на земельном участке имеется чужое здание или сооружение. Право собственности принадлежит собственнику или владельцу.

Договор аренды земельного участка м.б. расторгнут по инициативе арендодателя, если:

а) участок используется не по назначению.

б) участок используется таким образом. Что ведет к снижению его плодородия.

в) арендатор допустил неустранимое земельное правонарушение.

г)Если земельный участок предоставленный для с/х или строительства не используется более 3х лет. Договор аренды не м.б. прекращен в период полевых работ.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией (ст. 658 ГК РФ).(иначе недействителен).

Подлежит государственной регистрации. Срок договора не является существенным условием. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца, в соответствии с общими положениями о договоре аренды.

Существенные условия договора: предмет и цена-размер арендной платы.

1) Предметом договора выступает предприятие (любой формы собственности) как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.

В состав предприятия могут входить:

1-основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.);

2-оборотные средства (сырье, материалы, продукция);

3-исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания);

4-права требования и долги. Не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

2)Цена устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. В соответствии со ст. 654 ГК РФ, ее отсутствие влечет признание договора незаключенным.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду (ст. 657 ГК РФ). Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, не уведомленный об аренде предприятия, вправе заявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (расходы по составлению при сдаче несет арендодатель, при возврате арендатор). Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс. При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные правоотношения регулируются Трудовым кодексом.

Арендатор вправе: 1)без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценности и т.п., но с условием, чтобы не уменьшать стоимость предприятия (ст. 660 ГК РФ);2)без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения;3)возмещать расходы на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620). Обязанность текущего и капительного ремонта лежит на арендаторе. Арендодательль обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, даже если он не давал на них разрешений.