Договор строительного подряда: понятие, субъектный состав, существенные условия, порядок заключения и содержание.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Стороны договора: подрядчик — строительная организация, или строительно-монтажная организация, либо индивидуальный предприниматель. Для отдельных видов строительной деятельности требуется лицензия. Заказчиком может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Существенные условия договора: предмет, цена, срок.

Предмет договора — строительные работы и их результат (постройка по заданию заказчика определенного объекта либо выполнение иных строительных работ).

Цена определяется сметой, которая составляется на основании проектно-технической документацией. Уплата цены может быть предусмотрена как за весь завершенный объект в целом, так и за отдельные его этапы или периодически (за фактически выполненный объем работы).

Сроки определяются сторонами. Они должны включать начало работ и окончание. Могут предусматриваться промежуточные сроки (начало и окончание отдельных этапов работ).

Форма договора: письменная. Предпосылки заключения договора: заказчик должен получить разрешение на строительство — документ удостоверяющий право владельца земельного участка осуществить застройку земельного участка. Выдается на срок не более 3 лет. Техническая документация должна быть согласован с коммунальными организациями, телефонизацией, с органами архитектуры и градостроительства. Согласование должно быть получено в органах сантирано-эпидмиологического надзора и т.д. В определенных случаях. В случаях установленным градостроительным кодексом. Должен получить заключение гос. экспертизы.

Особенности договора строительного подряда. Это сложная структура договорных отношений, называемая системой генерального подряда. В современных условиях отношения в строительном подряде осложняются двумя факторами. Заказчик может не совпадать в одном лице с тем, кто вкладывает в строительство денежные средства в форме инвестиций (это лицо называется инвестором). Поскольку инвестор не является профессионалом в строительстве, не может эффективно реализовать свои правомочия по договору, поэтому передает их выполнение специализированной организации, выполняющий функции заказчика. Инвестор и заказчик заключают между собой договор поручения или комиссии. В организацию строительства могут вовлекаться так называемый инженер (инженерная организация). Это специализированная организация (или гражданин), имеющая соответствующую лицензию. Инженер осуществляет контроль и надзор за строительством и вправе принимать решения во взаимоотношениях с подрядчиком от имени заказчика, потому на совершение юридических действий он должен иметь доверенность (на предъявление претензий по поводу недостатков работы, на приемку отдельных этапов строительства или объекта в целом и т.п.). В основе отношений между заказчиком и инженером лежит договор поручения, но не исключен и вариант трудового договора, хотя ст. 749 ГК РФ прямо его не предусматривает.

Заказчик обязан:

1)предоставить земельный участок, а если в договоре предусмотрено, то совершить иные действия (временная подводка сетей энергоснабжения, обеспечение транспортировки грузов и другие услуги).

2)организовать и осуществить приемку результата работы за свой счет, если иное не предусмотрено договором (п. 1, 2 ст. 753 ГК РФ). Сдача-приемка осуществляется специальным актом и подписывается обеими сторонами. В случаях, установленных законом, для приемки готового объекта создается комиссия с участием представителей государственных органов (Госстроя) и органов местного самоуправления.

Подрядчик обязан:

1)соблюдать требования об охране окружающей среды и обеспечении безопасности строительных работ (п. 1 ст. 751 ГК);

2)требовать оплаты непредусмотренных работ, которые он выполнил, не дожидаясь согласия заказчика, если докажет, что он действовал в интересах заказчика (в случае, если промедление могло привести к гибели объекта);

3)отказаться от необходимых дополнительных работ, если только они не входят в сферу его профессиональной деятельности либо он по иным, не зависящим от него причинам, не может выполнить указанные работы;

4)проводить строительство в соответствии с технической документацией и сметой (ст. 743 ГК РФ). Как на заказчика, так и на подрядчика может возлагаться обязанность по страхованию объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве, либо по страхованию риска ответственности за причинение вреда другим лицам при строительстве (п. 1 ст. 742 ГК РФ). То есть каждая сторона (или только одна из них) страхует те риски, которые она несет по договору строительного подряда. Традиционным в строительном подряде является сотрудничество сторон, конкретные формы сотрудничества определяются договором. Последствия строительства с недостатками такие же, как в обычном подрядном договоре. Особенности заключаются в том, что: 1)требования могут быть заявлены в пределах не двух, а пяти лет со дня передачи ему объекта; 2)если на объект установлен гарантийный срок — то в пределах гарантийного срока. Время, в течение которого заказчик не мог эксплуатировать объект, в гарантийный срок не засчитывается.