12.26 Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия.

Ст 560 1. Так как предприятие относится к недвижимому имуществу (ст. 132 ГК), к форме договора о его продаже предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости. Пп. 1 и 2 ст. 560 воспроизводят положения ст. 550 (см. коммент. к указ. ст.), добавляя к ним правило о том, что необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень включаемых в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов в государственной регистрации договора может быть отказано, т.е. договор не будет заключен.

2. В отличие от договора продажи недвижимости, для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество (см. ст. 564 ГК и коммент. к ней), но и государственная регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (см. п. 3 ст. 433 ГК).Договор продажи предприятия двусторонний, возмездный, консенсуальный. Договор заключается в письменной форме. Неотъемлемыми частями договора выступают: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков их требований.. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК "Продажа предприятия". К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447-449 ГК, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "Об исполнительном производстве"2. К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК). Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборото-способностью обладают лишь некоторые виды земельных участков. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности1.