Право аренды. Правомочия распоряжения

Для ведения предпринимательской деятельности имущество может передаваться предприятию на основе договора аренды.

До недавнего времени договор аренды регулировался лишь Законом Республики Беларусь от 12 декабря 1990г. «Об аренде» [31]. В настоящее время, с вступлением в силу в 1999 г. ГК Республики Беларусь, договор аренды претерпел значительные изменения, объем правомочий арендатора значительно сужен, в частности, ранее действовавшее законодательство позволяло заключать договора аренды предприятий без последующего выкупа или с последующим выкупом и с дальнейшим преобразованием его в акционерное общество открытого или закрытого типа, что осуществлялось в соответствии с Законом Республики Беларусь от 19 января 1993г. «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь», т.е. договор аренды здесь выступал как один из способов разгосударствления и приватизации государственного имущества [40]. Вступивший в силу ГК Республики Беларусь обязал коллективные предприятия и иные предприятия, у которых имущество является собственностью других юридических и (или) физических лиц и принадлежит им на праве полного хозяйственного ведения, до 1 июля 2000 года, а также арендные предприятия – не позднее месяца по истечении договоров аренды, заключенных до дня официального опубликования ГК, преобразовать в иные, предусмотренные ГК виды юридических лиц либо ликвидировать. В отношении тех арендных предприятий, которые небыли преобразованы либо выкуплены в установленном законом порядке, согласно Указа Президента Республики Беларусь от 13 января 1998г. №30 «О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности», было разрешено продлить договоры аренды на срок до двух лет с арендаторами, надлежащим образом выполнившими принятые на себя по договору обязательства и при этом учесть, что заключение договора аренды и контракта с руководителем соответствующего арендованного предприятия, является обязательным условием [75].

Заключаемые ныне договоры аренды опираются на нормы Гражданского кодекса Республики Беларусь, так как правоотношения аренды являются обязательственными, следовательно, подлежат регулированию нормами главы 34 ГК Республики Беларусь. Договор аренды - это соглашение, в силу которого одна сторона арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Исходя из норм ст. 578 ГК Республики Беларусь, объектами аренды могут выступать: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В предпринимательстве особый интерес представляет аренда недвижимого имущества, в первую очередь нежилых помещений, которые могут использоваться в различных предпринимательских целях. Заключив договор аренды, арендатор получает права владения, пользования и распоряжения нанятым имуществом, что является неотъемлемой частью правомочий арендатора и он будет обладать правом на продукцию, плоды и иные доходы полученные от использования арендованного имущества, что является его собственностью. Распорядительные возможности арендатора и их объем определяется исходя из заключенного договора с арендодателем. Арендатор вправе с согласия арендатора сдавать имущество в субаренду.

Источники формирования имущества субъектов хозяйствования.

Уставный фонд, его размер. Фонды и резервы

Среди существующих фондов и резервов предприятия, прежде необходимо выделить уставный фонд, представляющий собой совокупность вкладов (в денежном выражении) участников (собственников) в имущество при создании организации для обеспечения его деятельности и гарантий прав кредиторов, в размерах, определенных учредительными документами.

Основой формирования имущества субъектов хозяйствования может являться имущество, принадлежащее как государству, так и частным лицам, т.е. в формировании имущества субъектов хозяйствования могут участвовать все предусмотренные законодательством формы собственности - государственная и частная.

Вкладом в уставный фонд коммерческой организации могут быть вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, либо иные отчуждаемые права, имеющие денежную оценку (п.2 ст.47-1 ГК). В уставный фонд коммерческой организации не может быть внесено имущество, если право на отчуждение этого имущества ограничено собственником, законодательством или договором.

Основным признаком уставного фонда организации является возможность оценить имущественный вклад в уставный фонд в деньгах. В частности, в качестве вклада в уставный фонд могут быть внесены исключительные права на объекты интеллектуальной собственности (на использование объектов авторского права и объектов промышленной собственности) в соответствии с лицензионным договором, заключенным субъектом исключительных прав в установленном законодательством порядке, а также охраняемая по договору между владельцем и приобретателем охраняемая информация, имеющая определенную ценность (ноу-хау). Не может служить вкладом в уставный фонд информация, не удовлетворяющая предъявляемым к «ноу-хау» требованиям, установленным законодательством, например, специальные знания и навыки определенного лица, сведения о конъюнктуре на рынке и т.п., поскольку такие знания, навыки и сведения не могут удовлетворить требования возможных кредиторов хозяйственного товарищества или общества.

Вкладом в уставный фонд могут быть ценные бумаги (акции, облигации, векселя, двойное складское свидетельство, каждая из двух его частей - складское свидетельство и залоговое свидетельство и т.п.).

Так, согласно п.6 ст. 63 ГК, вкладом в уставный фонд хозяйственного товарищества или общества может быть любое имущество, не изъятое из оборота, включая деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные отчуждаемые права, имеющие денежную оценку.

Денежная оценка имущественного вклада определяется учредителями (участниками) общества по их соглашению, а в случаях, предусмотренных законодательством - подлежит независимой экспертной проверке в соответствие с Положением о проведении экспертизы достоверности оценки имущества, вносимого в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 12 февраля 1996г. №92 [85].

При изменении законодательства, в соответствии с которым необходимо внесение изменений и дополнений в учредительные документы коммерческих организаций в части минимального размера уставного фонда, который был сформирован путем внесения неденежного вклада частично или в полном размере и в установленном порядке подтвержден экспертной оценкой неденежного вклада или не подлежал экспертной оценке в соответствии с законодательством, повторная экспертная оценка не проводится.

Порядок формирования уставного фонда коммерческих организаций определен нормами ГК Республики Беларусь применительно к каждому виду коммерческих организаций.

Минимальные размеры уставных фондов коммерческих организаций устанавливаются Положением о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утвержденным Декретом Президента Республики Беларусь от 16 марта 1999г. [69]. Пункт 6 Положения от 16 марта 1999г. устанавливает минимальный размер уставных фондов коммерческих организаций: для унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения устанавливается в сумме эквивалентной – 800 евро; крестьянских (фермерских) хозяйств – 150 евро; для обществ с ограниченной ответственностью – 1600 евро; для закрытых акционерных обществ - 3000 евро; для открытых акционерных обществ – 12500 евро; для обществ с дополнительной ответственностью, хозяйственных товариществ, производственных кооперативов, в том числе сельскохозяйственных производственных кооперативов, и казенных предприятий - 400 евро.

Коммерческая организация, указавшая в своих учредительных документах один из видов производственной деятельности, вправе сформировать уставный фонд в размере не менее 50 процентов от минимального размера уставного фонда, установленного для коммерческой организации соответствующей организационно-правовой формы. Если такая коммерческая организация в течение 6 месяцев со дня государственной регистрации не осуществляет ни один из видов производственной деятельности, указанных в ее учредительных документах, либо по окончании второго и каждого последующего финансового года объем реализованных этой организацией товаров (выполненных работ, оказанных услуг) собственного производства составит менее половины общего объема реализованных ею товаров (выполненных работ, оказанных услуг), то указанная организация обязана в течение 6 месяцев увеличить уставный фонд до минимального размера, установленного для коммерческой организации соответствующей организационно-правовой формы, и внести необходимые изменения в свои учредительные документы.

Коммерческая организация, более 50 процентов учредителей (участников) которой составляют инвалиды, либо коммерческая организация, создаваемая организациями ветеранов, обществами инвалидов в форме унитарного предприятия, вправе сформировать уставный фонд в размере не менее 50 процентов от минимального размера уставного фонда, установленного для коммерческой организации соответствующей организационно-правовой формы. Если в составе учредителей (участников) такой коммерческой организации число инвалидов становится менее половины всех учредителей (участников), эта организация обязана в течение одного месяца увеличить уставный фонд до минимального размера, установленного для коммерческой организации соответствующей организационно-правовой формы, и внести необходимые изменения в свои учредительные документы.

Минимальные размеры уставных фондов организаций определяются в белорусских рублях исходя из установленного Национальным банком официального курса белорусского рубля к евро на первое число месяца, в котором учредительные документы представляются в регистрирующие органы. Минимальные размеры уставных фондов организаций с иностранными инвестициями, банков, небанковских кредитно-финансовых организаций, страховых организаций, а также открытых акционерных обществ, создаваемых в процессе разгосударствления и приватизации устанавливаются соответственно специальным законодательством.

Порядок изменения размера уставного фонда и существующие при этом ограничения определены законодательством. Если по окончании второго и каждого последующего финансового года стоимость чистых активов коммерческой организации окажется менее уставного фонда, такая организация обязана объявить и зарегистрировать в установленном порядке уменьшение своего уставного фонда. Если стоимость указанных активов менее определенного законодательством минимального размера уставного фонда, эта организация подлежит ликвидации в установленном законодательством порядке (п.1 ст. 47 ГК).

Коммерческие организации имеют и иные фонды: накопления, потребления, амортизационный и др.

Фонд накопления – это средства, направляемые на производственное развитие или иные аналогичные цели, предусмотренные учредительными документами.

Под фондом потребления понимают средства, направляемые на осуществление мероприятий по социальному развитию и материальному поощрению коллектива организации и иных аналогичных мероприятий (работ).

Амортизационный фонд – является специальным фондом для полного восстановления основных средств предприятия.

Резервный фонд – фонд, формируемый в добровольном или обязательном порядке, за счет отчислений для покрытия непредвиденных расходов (долгов) предприятия.