Права на земельный участок при отчуждении здания, сооружения или иной находящейся на нем недвижимости

Необходимость урегулирования отношений по поводу земельного участка, на котором находится отчуждаемое недвижимое имущество (здания, сооружения и пр.), обусловлена естественными свойствами этого имущества.

Неразрывная связь между зданиями, сооружениями и земельным участком предполагает, что владение и использование зданий и сооружений невозможно без владения и пользования земельным участком. Между тем, гражданское законодательство рассматривает рукотворную недвижимость (здания, сооружения, строения), с одной стороны, и земельные участки, с другой стороны, в качестве самостоятельных объектов права. Это означает, что юридическая судьба этих объектов права может отличаться. К примеру, они могут принадлежать разным лицам, что может привести к столкновению интересов и прав собственников. Именно поэтому в законодательстве должны быть предусмотрены правила, которые бы регламентировали юридические последствия в зависимости от того, в чьих руках и на каких условиях находятся тесно связанные между собой объекты недвижимости.

Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят и права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. При этом, в том случае, если договор об отчуждении здания или сооружения не предусматривает иного, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и которая необходима для его использования. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ при заключении договора купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на эту недвижимость передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Вышеприведенные правила являются общими. Частные случаи регулируются в зависимости от того, является или нет продавец недвижимости собственником земельного участка.

Так, в том случае, когда собственником земельного участка является продавец недвижимости (здания, сооружения и пр.), которая находится на этом земельном участке, то покупатель приобретает и право собственности (либо право аренды или иное право) на соответствующую часть земельного участка. Если же в договоре продажи недвижимости не оговорены условия передачи прав на земельный участок, то покупатель становится правообладателем в отношении той части земельного участка, которая занята недвижимой вещью и которая необходима для ее использования.

Если же продавец недвижимости (здания, сооружения и пр.) не обладает земельным участком на праве собственности, то отчуждение такой недвижимости допустимо без согласия собственника только в том случае, если это не вступает в противоречие с условиями пользования таким земельным участком, установленными законом или договором. Покупатель недвижимости в этом случае приобретает на земельный участок те же права пользования, которыми обладал продавец. Так, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства", в том случае, если продавец недвижимости "пользовался земельным участком, на котором оно находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования" *(397). При этом отчуждение собственником недвижимости, расположенной на арендуемом земельном участке, допускает и иные способы приобретения прав и обязанностей арендатора земельного участка (например, уступка прав по договору аренды приобретателю, передача земельного участка в субаренду новому собственнику, расторжение договора аренды с продавцом здания и заключение договора аренды земельного участка с приобретателем здания и др.) *(398).

При разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечалась необходимость последовательной реализации принципа единой судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. В связи с этим было высказано предложение, чтобы при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка, а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства, эти объекты (и земельный участок, и находящаяся на нем недвижимость) должны выступать предметом отчуждения и перехода прав вместе *(399). При этом важным аспектом такого подхода является главенствующее положение земельного участка, в то время как иные находящиеся на земельном участке недвижимые вещи рассматриваются в качестве принадлежностей, следующие юридической судьбе главной вещи *(400). Вместе с тем такой подход не означает, что земельный участок и находящееся на нем здание (сооружение, строение и пр.) объединяются в один объект недвижимости. И то и другое продолжают оставаться самостоятельными объектами гражданского права, но, как уже подчеркивалось, юридическая судьба такого объекта, как здание (строение, сооружение), оказывается соподчиненной судьбе земельного участка.

Принцип единой судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости провозглашен и в Земельном кодексе РФ. Однако этот принцип по сути так и остался декларацией, не подкрепленной конкретными юридическими механизмами, которые бы реализовали его на практике. Причин тому довольно много: это отличия в круге вещных прав, которые могут возникать на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут) и на здания, сооружения (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут); неоправданные различия в регулировании оборота, с одной стороны, земельных участков, с другой стороны, зданий и сооружений; и непоследовательность такого регулирования различных объектов поземельной недвижимости *(401).

Современный оборот выстроен таким образом, что обладание правами на (рукотворный) объект недвижимости влечет и преимущественные права на приобретение права собственности на земельный участок. Особенно ощутима эта тенденция в приватизационном законодательстве. Правом на выкуп земельных участков в порядке приватизации обладают собственники расположенных на них приватизированных объектов недвижимости, а также иные лица, обладающие правом собственности на объекты недвижимости, находящиеся на этих земельных участках. (Например, лица, которые в соответствии с установленным порядком построили недвижимое имущество на арендуемых у публичного собственника земельных участках.) В некоторых случаях суды ограничительно толкуют нормы о круге субъектов, обладающих правом на выкуп земельных участков, на которых находятся принадлежащие на праве собственности объекты недвижимости.

Так, по одному из дел, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении Комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи земельного участка. Исковое требование было мотивировано тем, что истец является собственником объекта недвижимости - автозаправочной станции, расположенной на этом земельном участке и возведенной им на вновь отведенном для этих целей земельном участке. Арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанции отказали в удовлетворении исковых требований. Судебные акты указанных инстанций обосновывались тем, что право на выкуп земельных участков имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, которые ими приватизированы. Президиум ВАС РФ отменил все принятые судебные акты и указал, что право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, в том числе и объектов, возведенных собственником на арендованных участках *(402).