Договор доверительного управления недвижимостью, его предмет и форма

В соответствии с договором доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, в то время как другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления либо указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Договор доверительного управления представляет собой специфическую форму реализации собственником одного из правомочий собственности - правомочия распоряжения.

Объектами договора доверительного управления, помимо иного имущества, могут выступать и недвижимые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы. Вещи (в том числе и недвижимые), передаваемые в доверительное управление, должны быть индивидуально-определенными. Поскольку закон не устанавливает каких-либо особых правил, регулирующих доверительное управление той или иной разновидностью недвижимого имущества (например, предприятиями как имущественными комплексами), то правовой режим доверительного управления зданиями, сооружениями, иной недвижимостью, предприятиями, воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания и проч. следует рассматривать как единый.

Применительно к недвижимости в п. 1 ст. 1013 ГК РФ указано, что объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Что скрывается за формулировкой "отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу"? Очевидно, что объектом доверительного управления не может выступать изъятое из оборота либо ограниченно оборотоспособное недвижимое имущество. Так, например, недопустимо заключение договора доверительного управления в отношении таких объектов недвижимости, как лес, недра, водные объекты, поскольку законодательство допускает их передачу только в пользование. Регулирование оборота указанных объектов характеризуется преобладающим значением публично-правового регулирования, что находит свое выражение в установлении специальной нормы, согласно которой эти объекты недвижимости могут быть вовлечены в гражданский оборот только в той мере, в какой это допустимо специальным законодательством (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Так, Земельный кодекс РФ регламентирует особый порядок оборота отдельных категорий земель, устанавливая целый ряд ограничений (например, в отношении земель особо охраняемых природных территорий). Безусловно, что подобного рода ограничения в полной мере распространяются и на те отношения, которые порождаются заключением договора доверительного управления недвижимым имуществом.

Не допустима передача в доверительное управление имущественного комплекса предприятия, переданного в хозяйственное ведение или оперативное управление государственному или муниципальному унитарному предприятию. Это объясняется тем, что собственник такого недвижимого имущества уже распорядился этим имуществом.

В законодательстве установлены отдельные правила, регламентирующие особенности доверительного управления недвижимым имуществом по сравнению с иным имуществом. Так, договор доверительного управления недвижимостью должен быть заключен в той форме, которая предусмотрена для договора продажи недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Как известно, договор продажи недвижимости заключается путем составления одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ). Помимо того, передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение сторонами указанных требований к форме и государственной регистрации влечет недействительность договора доверительного управления недвижимостью (п. 3 ст. 1017 ГК). Это правило отличает режим заключения договоров доверительного управления недвижимостью от режима заключения договоров доверительного управления иным имуществом *(467).

К существенным условиям договора доверительного управления недвижимостью относятся следующие моменты.

1. Предмет договора, который выражается в указании состава недвижимого имущества, передаваемого в доверительное управление, и его оценка. При этом в договоре должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, включая те данные, которые позволяют определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.

2. Наименование того юридического лица либо имя того гражданина, в чьих интересах осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя). Это требование рассматривается в качестве существенного, поскольку доверительное управление допускается как в целях удовлетворения собственных интересов, так и интересов третьих лиц. Поэтому персонификация выгодоприобретателя оказывается столь важным условием договора доверительного управления, что его несоблюдение влечет незаключенность договора.

3. Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором. Это правило продиктовано тем обстоятельством, что осуществление доверительного управления является видом предпринимательской деятельности. Законом допускается безвозмездный характер договора доверительного управления. Однако это не может касаться доверительного управления имуществом, заключаемого коммерческими организациями и предпринимателями без образования юридического лица.

4. Срок действия договора.

При исполнении договора доверительного управления доверительный управляющий ограничен в правах распоряжения недвижимым имуществом. При этом если владение и пользование недвижимостью доверительный управляющий осуществляет без ограничений, то распоряжение недвижимыми вещами допустимо только в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

Одна из основных проблем регулирования доверительного управления объектами недвижимости заключается в отсутствии норм, регламентирующих юридическую судьбу земельного участка, на котором находится передаваемая в управление недвижимость. Передача в доверительное управление недвижимости делает неопределенными взаимоотношения, с одной стороны, собственника земельного участка, а с другой стороны, участников отношений по доверительному управлению недвижимостью, расположенной на этом земельном участке.

Некоторыми особенностями обладает договор доверительного управления такими объектами недвижимости, как морские судна. Это обусловлено специальным регулированием этого договора в КТМ РФ.

В соответствии со ст. 14 КТМ РФ собственник судна вправе передать его доверительному управляющему по договору доверительного управления судном на срок, не превышающий пяти лет, для осуществления управления судном за вознаграждение в интересах собственника. Таким образом, действующее законодательство не предусматривает, что доверительное управление судном может осуществляться в пользу выгодоприобретателя, не являющегося собственником.