Правовое регулирование оборота незавершенного строительства имеет свою историю в российском законодательстве

Так, Постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. N 59 "О мерах по продаже незавершенных строительством объектов" *(496) было установлено, что не завершенные строительством объекты, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для завершения их в нормативные сроки, подлежат реализации с открытых торгов предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам. Таким образом, объекты незавершенного строительства рассматривались как единые объекты гражданского права, однако в указанном постановлении они не были квалифицированы с точки зрения разделения на движимые и недвижимые. Поскольку объекты незавершенного строительства не могли быть перемещены без несоразмерного причинения им ущерба, то в соответствии с Основами гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик они должны были признаваться недвижимостью, для которой установлен особый порядок совершения сделок.

Однако на момент принятия упомянутого постановления отсутствовали действенные правовые механизмы, позволяющие контролировать оборот недвижимости. Речь идет об отсутствии системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее. В судебно-арбитражной практике это повлекло определенного рода проблемы, которые отражали трудности гражданского оборота. Объекты незавершенного строительства вовлекались в гражданский оборот, становились предметами сделок, но зачастую возникал вопрос о правомерности действий продавца, на балансе которого находилось указанное имущество. В частности, в некоторых случаях арбитражные суды исходили из того, что действие указанного постановления не распространяется на объекты незавершенного строительства, которые закреплены за приватизируемыми предприятиями. Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 2 декабря 1993 г. N 32 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий *(497) дал разъяснения, согласно которым объекты незавершенного строительства, находящиеся на балансе государственных и муниципальных предприятий, являются их активами и могут быть проданы в частную собственность только на условиях и в порядке, предусмотренных законодательством о приватизации. Вместе с тем такие объекты, финансирование строительства которых осуществлялось не за счет средств предприятий, на балансе которых они находятся, могут быть сняты с баланса и проданы с открытых торгов комитетами по управлению имуществом в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. N 59.

В то же время, если бы существовала система государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, то это исключало возникновение подобного рода проблем, поскольку законность совершаемых сделок проверялась бы уполномоченными на то органами в установленном порядке при их регистрации.

В Указе Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 "О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов" утверждено Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов" *(498). В п. 1 упомянутого Положения сделана попытка сформулировать понятие объекта незавершенного строительства: "Передаче для завершения строительства и продаже в соответствии с настоящим Положением подлежат отдельные жилые здания, части зданий, сооружений, несмонтированные конструкции, изделия и оборудование, находящееся на строительных площадках, жилые комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметная документация на них". Данное определение, примененное к объектам незавершенного строительства в жилищной сфере, также вряд ли может быть признано удовлетворительным для целей правового регулирования статуса этих объектов. К примеру, вводя в понятие единого объекта гражданских прав "несколько жилых домов и помещений обслуживания", законодатель в данном случае смешивает в едином объекте несколько объектов, не обосновывая необходимость этого и не разграничивая представлений об одном объекте и о нескольких объектах, входящих в его состав.

В Указе Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" *(499) было предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица - собственники указанных объектов недвижимости.

До последнего времени законодатель, употребляя термин "незавершенное строительство", тем не менее прямо не называл таковое недвижимостью. С принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" *(500) (вступил в силу с 1 января 2005 г.) в ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым за объектом незавершенного строительства был признан правовой режим недвижимого имущества.

В то же время термин "объект незавершенного строительства" довольно активно используется в подзаконных нормативных актах *(501), а также применяется при разрешении споров в судебно-арбитражной практике. Этим термином оперируют и юристы в научных и практических статьях, посвященных проблемам недостроенных недвижимых объектов.