Государственная регистрация и нотариальное удостоверение ипотеки

Институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество имеет весьма важное значение в правовом регулировании отношений по поводу недвижимых вещей.

Поскольку ипотека является залогом именно объектов недвижимости, то на этот институт в полном объеме распространяются требования статей ГК РФ, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В частности, в соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Данная норма имеет важные юридические последствия. Законодатель установил, что несоблюдение данного правила влечет недействительность договора (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Однако такой подход к незарегистрированным договорам ипотеки со стороны законодателя не совсем точен. Видимо, правильнее было бы говорить, что такой договор считается незаключенным, и опорой тому может быть п. 3 ст. 433 ГК РФ, которым установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Кстати, правовое регулирование такой разновидности, как предприятие, пошло именно по этому пути: в соответствии с п. 3 ст. 560, п. 1 ст. 564 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при этом право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Особенностью государственной регистрации ипотеки является то, что она проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество (п. 1 ст. 29 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Это правило касается и тех прав, которые возникли до вступления в силу упомянутого закона и потому признаются действительными. Это вытекает из п. 2 ст. 6 этого закона, предусматривающего, что государственная регистрация возникшего до введения закона права на объект недвижимого имущества производится при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершения сделки с объектом недвижимого имущества.

До 30 декабря 2004 г. в российском ипотечном праве действовали правила об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке. В соответствии со ст. 10 Закона об ипотеке до госрегистрации договор ипотеки должен был быть нотариально удостоверен. Несоблюдение требования закона к нотариальной форме договора ипотеки влекло недействительность этого договора. Таким образом, в сложном юридическом составе возникновения ипотечного права имелось два правообразующих элемента - государственная регистрация договора ипотеки и нотариальное удостоверение договора ипотеки. Поскольку нотариальное удостоверение сделки во времени предшествовало ее государственной регистрации, то несоблюдение нотариальной формы являлось основанием для отказа в регистрации ипотечного права. Это вытекало из п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Таким образом, в законодательстве того периода были установлены довольно жесткие требования к условиям возникновения ипотечного права. Помимо волеизъявления сторон на заключение данного договора, необходимо было его удостоверение нотариусом, который в силу своего должностного положения обязан проверить соответствие договора требованиям закона. Затем аналогичные функции по проверке совершаемой сделки требованиям закона выполнялись регистратором государственного реестра.

В настоящее время ситуация изменилась. Законодатель отказался от требования об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Это упростило процедуру заключения соответствующих договоров и возникновения ипотечного права. Единственной сделкой в контексте ипотечных отношений, к которой предъявляется требование о ее нотариальном удостоверении, является соглашение между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).