Арендная плата по договору аренды недвижимости
Условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Также, как и при купле-продаже недвижимости, при заключении договора аренды здания или сооружения, в котором отсутствует условие о цене (размере арендной платы), не могут быть применены правила определения цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что условие о размере арендной платы должно быть определено в денежной сумме и указано в том же документе, которым оформляется заключение договора аренды здания или сооружения, а также подписано обеими сторонами. В том случае, если стороны предполагают, что оплата по договору будет носить характер натуральной оплаты, размер арендной платы должен быть определен в конкретной величине.
В п. 2 ст. 654 ГК РФ сформулировано общее правило, согласно которому в установленную в договоре аренды здания или сооружения плату за пользование зданием или сооружением включается плата за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью земельного участка. Однако эта норма носит диспозитивный характер. Стороны при заключении договора могут установить иное. Равным образом иное может быть установлено и законом. В этом случае за пользование земельном участком, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, будет взиматься дополнительная плата, на условиях, оговоренных договором, заключенным сторонами, или законом.
Гражданское законодательство допускает, чтобы стороны при заключении договора предусмотрели не абсолютную величину арендной платы, а стоимость арендной платы за единицу арендуемой площади (ставка арендной платы). В этом случае величина арендной платы определяется путем умножения ставки арендной платы на размер арендуемого помещения.
Публичный собственник, определяя условия передачи недвижимого имущества в аренду, как правило, нормативно определяет и методику расчета арендной платы. Так, к примеру, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
К примеру, арендная плата за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, рассчитывается в порядке, установленном Законом Санкт-Петербурга от 18 сентября 1997 г. N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (с изменениями на 17 июля 2003 г.), по методике, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22 декабря 1997 г. N 1291-р о методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (с изменениями на 18 декабря 2002 г.). Согласно ст. 3 названного закона и указанной методике расчетная ставка аренды за квадратный метр определяется путем умножения рыночной ставки на коэффициент социальной значимости. Значения коэффициентов социальной значимости установлены в приложении к данному Закону Санкт-Петербурга. В соответствии с п. 5 приложения для учреждений, собственником имущества которых является исключительно Российская Федерация либо Санкт-Петербург, установлен Кс = 0,05.
Поскольку аренда недвижимого имущества предполагает, что арендодатель обязан передать арендатору имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, то неисполнение арендодателем этой обязанности, в том случае, если это исключает возможность эксплуатации объекта аренды, является основанием для отказа от уплаты арендной платы.
Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате за предоставленный в пользование по договору аренды вертолет. Хотя передача вертолета арендатору состоялась, однако тот фактически не мог использовать вертолет, поскольку вертолет был передан без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам, наличие которых в обязательном порядке предусмотрено ст. 33, 36 Воздушного кодекса РФ). При отсутствии этих документов воздушные суда (в том числе и вертолеты) к эксплуатации допущены быть не могут. Хотя арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы, однако арендодатель не передал этих документов арендатору. Установив эти обстоятельства, арбитражный суд сделал вывод о том, что арендодатель не мог использовать без указанных документов арендованный вертолет, в связи с чем арендодателю было отказано во взыскании арендной платы *(425).
- Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте Предисловие
- Тема 1. История правового регулирования оборота недвижимости. Литература по праву недвижимости Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости за рубежом
- Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости в России
- Обзор литературы по праву недвижимости
- Тема 2. Понятие недвижимости Литература
- Судебно-арбитражная практика
- Экономическое содержание понятия недвижимости
- Деление имущества на движимое и недвижимое в гражданском праве
- Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества
- Основные классификации недвижимого имущества
- Классификация сделок с недвижимостью
- Тема 3. Законодательство о недвижимом имуществе Литература
- Источники правового регулирования оборота недвижимости (общая характеристика)
- Особенности правового регулирования совершения сделок с недвижимым имуществом в коммерческой сфере
- Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, возникающих из сделок с недвижимостью в коммерческом обороте
- Вопросы недвижимости в практике Конституционного Суда Российской Федерации
- Вопросы недвижимости в практике судов общей юрисдикции
- Вопросы недвижимости в практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
- Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе
- Тема 4. Объекты недвижимости и их место в системе объектов гражданского права Литература
- Судебно-арбитражная практика
- Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права
- Земельный участок как объект недвижимого имущества
- Иные объекты недвижимости по природе
- Производные объекты недвижимости
- Предприятия и иные имущественные комплексы как объекты недвижимости
- Недвижимость как юридическая фикция
- Доктрина правовой иммобилизации вещей в контексте права недвижимости
- Тема 5. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество Литература
- Нормативные акты
- Судебно-арбитражная практика
- Институт государственной регистрации сделок с недвижимостью в советском праве
- Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество
- Принципы государственной регистрации прав недвижимость
- Порядок государственной регистрации
- Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации
- Тема 6. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью Литература
- Нормативные акты
- Судебно-арбитражная практика
- Нотариальный порядок укрепления прав на недвижимость в дореволюционной России
- Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в Советском Союзе
- Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в современном российском гражданском праве
- Правовое значение акта нотариального удостоверения сделки с недвижимостью
- Тема 7. Продажа недвижимости Литература
- Нормативные акты
- Судебно-арбитражная практика
- Регулирование купли-продажи недвижимости в российском дореволюционном праве
- Понятие договора продажи недвижимости в современном российском праве
- Общая характеристика договора продажи недвижимости в коммерческом обороте
- Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости
- Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения. Государственная регистрация перехода прав на недвижимость при ее купле-продаже
- Стороны договора продажи недвижимости. Их права и обязанности
- Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости
- Права на земельный участок при отчуждении здания, сооружения или иной находящейся на нем недвижимости
- Права на недвижимость при продаже земельного участка
- Тема 8. Аренда недвижимости Литература
- Нормативные акты
- Судебно-арбитражная практика
- Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества
- Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений
- Форма, государственная регистрация и срок договора аренды зданий и сооружений
- Арендная плата по договору аренды недвижимости
- Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности
- Тема 9. Сделки с предприятиями как имущественными комплексами Литература
- Нормативные акты
- Судебно-арбитражная практика
- Общая характеристика правового регулирования сделок с предприятиями
- Понятие предприятия как объекта гражданских прав
- Договор продажи предприятия, его форма и государственная регистрация
- Обеспечение прав кредиторов при продаже предприятия
- Акт передачи предприятия и его правовые последствия
- Переход права собственности на предприятие при его продаже
- Особенности продажи предприятия как имущественного комплекса при несостоятельности (банкротстве) коммерческой организации
- Договор аренды предприятия
- Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
- Передача арендованного предприятия
- Соблюдение прав кредиторов при аренде предприятия
- Права и обязанности арендодателя и арендатора
- Тема 10. Доверительное управление недвижимостью Литература
- Нормативные акты
- Судебно-арбитражная практика
- Договор доверительного управления недвижимостью, его предмет и форма
- Субъекты договора доверительного управления недвижимым имуществом
- Тема 11. Ипотека (залог недвижимости) Литература
- Нормативные акты
- Судебно-арбитражная практика
- Краткая история вопроса об ипотеке
- Современное состояние вопроса об ипотеке
- Экономический смысл и юридическое содержание ипотеки
- Две концепции ипотеки
- Вещно-правовые аспекты ипотеки
- Обязательственно-правовые аспекты ипотеки
- Государственная регистрация и нотариальное удостоверение ипотеки
- Виды ипотеки
- Понятие и содержание договора ипотеки, его форма
- Имущество, которое может быть предметом договора об ипотеке
- Закладная
- Предшествующая и последующая ипотека
- Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация заложенного имущества
- Тема 12. Сделки с объектами незавершенного строительства Литература
- Нормативные акты
- Судебно-арбитражная практика
- Очерк истории регулирования оборота объектов незавершенного строительства
- Правовое регулирование оборота незавершенного строительства имеет свою историю в российском законодательстве
- Дискуссии о понятии объекта незавершенного строительства
- Отражение проблем понятия "объект незавершенного строительства" в судебно-арбитражной практике
- Тема 13. Договор долевого участия в строительстве Литература
- Предмет регулирования Закона о долевом строительстве
- Субъекты отношений по долевому строительству
- Объекты недвижимости, подпадающие под регулирование Закона об участии в долевом строительстве
- Условия строительства на основании привлечения денежных средств по договорам долевого участия в строительстве
- Договор участия в долевом строительстве
- Цена договора долевого участия в строительстве
- Права и обязанности сторон по договору долевого строительства. Исполнение сторонами обязательств по договору
- Обеспечение исполнения обязательств по договору
- Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства