Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте Предисловие

В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

Не случайно поэтому, что Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости. Эта инициатива была поддержана, и Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была создана рабочая группа, разработавшая Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе *(1). Этот документ был принят на заседании Совета 15 декабря 2003 г.

В конце 2004 г. идеи, выраженные в Концепции, стали воплощаться в конкретных законодательных актах, направленных на совершенствование регулирования оборота недвижимого имущества. Эта работа продолжается и сегодня.

Книга, предлагаемая вниманию читателей, написана по материалам специального курса "Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: проблемы теории и судебно-арбитражной практики", читаемого на протяжении нескольких лет на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета.

Наименование книги следует оценивать с изрядной долей условности.

Во-первых, не ставилось целью четкое определение понятия "коммерческий оборот" и его соотношение с понятием "гражданский оборот". Очевидно, что коммерческий оборот является составной частью гражданского оборота. Это подтверждается официальной доктриной, зафиксированной в Гражданском кодексе Российской Федерации. Вместе с тем, использование этого термина в названии книги связано с тем, что сделки с недвижимостью в коммерческом обороте - это сделки предпринимателей (или с участием предпринимателей) с недвижимым имуществом, целью которых является прямое извлечение прибыли от совершения сделки, либо опосредованное извлечение прибыли, когда предприниматель использует приобретенную на основании сделки недвижимость для своей текущей деятельности, направленной на извлечение прибыли. Таким образом, при отборе необходимого для изложения темы материала основным был субъективный критерий - предприниматель является одной из сторон при совершении сделки с недвижимостью.

Во-вторых, не исчерпаны все виды сделок, которые предприниматель может совершать с недвижимостью. К примеру, вне обсуждения остались договоры лизинга зданий и сооружений, договоры комиссии по поводу недвижимости, сделки с недвижимостью - фикцией (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Основное внимание было обращено на наиболее распространенные сделки с недвижимостью: продажа, аренда, сделки с предприятиями и проч. В этом также проявляется практическая направленность книги.

В третьих, следует учесть, что содержание книги более широко, нежели об этом заявлено в ее заглавии. Помимо собственно сделок (динамики) с недвижимым имуществом, рассмотрены и вопросы правового режима недвижимости (статики).

В-четвертых, из сферы рассмотрения исключены договоры коммерческого найма жилых помещений. Хотя предоставление жилого помещения по договору найма может быть видом предпринимательской деятельности (вспомним знаменитые доходные дома в дореволюционной России), но следует учитывать, что сделки с жилыми помещениями в данном случае имеют другую направленность, определяемую теми целями, которые преследует наниматель, а именно - проживание в таком жилом помещении. Именно поэтому в книге отсутствует анализ сделок по распоряжению жилыми помещениями.

В-пятых, подробно рассмотрены особенности договора долевого участия в строительстве, одной из сторон которого является предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли.

Надеюсь, что книга окажется полезной для читателя.