Форма, государственная регистрация и срок договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Нарушение указанного требования является основанием для признания соответствующей сделки недействительной. В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны сведения, которые позволяют определенно установить, какое здание или сооружение подлежит передаче в качестве объекта аренды.

Для регулирования аренды зданий и сооружений важен срок, на который заключается соответствующий договор. Этот договор может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока (на неопределенный срок). В том случае, если договор аренды здания, сооружения или иной недвижимости заключен на неопределенный срок, то каждой из сторон предоставлено право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для расторжения договоров аренды недвижимости, заключенных бессрочно, установлены более длительные сроки для предупреждения о предстоящем расторжении, нежели для расторжения договоров аренды движимого имущества (в этом случае контрагент по сделке должен быть предупрежден за месяц до расторжения договора). Это обусловлено тем, что недвижимые объекты более сложны для использования и, следовательно, их освобождение требует большего времени, нежели высвобождение из использования движимой вещи.

В том случае, если договор аренды здания или сооружения заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следовательно, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок до одного года, то его государственной регистрации не требуется. Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с первого числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году и, следовательно, соответствующий договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации *(421).

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

До разграничения государственной собственности на землю проведение государственной регистрации права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" *(422)).

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

В судебно-арбитражной практике сформулированы определенные правила в отношении тех договоров аренды зданий и сооружений, которые не подлежат государственной регистрации. К числу таких договоров относятся:

- заключенные на неопределенный срок;

- заключенные на срок менее одного года, если их сила распространена на предшествующие отношения сторон, которые в совокупности превысили один год;

- заключенные на срок менее одного года и продленные на неопределенный срок;

- заключенные на срок менее одного года и продленные на тот же срок *(423);

- заключенные со сроком действия до наступления определенного события (такое условие не может квалифицироваться как условие о сроке) *(424).