Заключение договора аренды

Условия договора аренды.

Единственным существенным условием договора аренды служит условие о предмете договора. Арендодатель и арендатор должны договориться о передаче определённой вещи (вещей) во временное возмездное пользование. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, иначе договор считается незаключённым.

Цена, т.е. размер арендной платы, может не устанавливаться. При её отсутствии в договоре применяется п. 3 ст. 424 ГК РФ. Здесь та же проблематика, что и в купле-продаже.

Срок арендытакже не является существенным условием договора. Если он не установлен договором, то считается, что договор аренды заключён на неопределённый срок.

Субъекты договора аренды.

Сторонами договора аренды могут быть любые субъекты гражданского права. Ст. 608 ГК РФ устанавливает, что арендодателем должен быть собственник вещи или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ярославля, арендодателем выступает муниципальное учреждение «Агентство по аренде земельных участков». Ст. 608 ГК РФ не совсем корректна, т.к. в принципе договор аренды является обязательственной сделкой и арендодателем может быть и лицо, пока ещё не являющееся собственником вещи (например, при лизинге).

Форма договора аренды.

Любой договор аренды на срок более года должен быть заключён в простой письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то простая письменная форма требуется независимо от срока аренды. Несоблюдение такой формы влечёт общие последствия (ст. 162 ГК РФ).

Договор аренды зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства заключается в простой письменной форме путём составления одного документа (в нескольких экземплярах) под страхом его недействительности.

Если срок аренды такого имущества составляет один год и более, то договор требует государственной регистрации. На практике это требование закона часто обходится: стороны заключают договор аренды на срок менее года (например, на 11 месяцев), а затем перезаключают договор или пролонгируют его действие на неопределённый срок. Если договор заключён на неопределённый срок, то он не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды может быть заключён с условием о выкупе арендатором арендованного имущества. В этом случае право собственности перейдёт к арендатору по истечении срока аренды или раньше этого, при условии внесения арендодателю обусловленной договором выкупной цены. Договор аренды с правом выкупа заключается в той форме, которая установлена для договора купли-продажи соответствующего имущества.