Понятие договора аренды

Договор аренды и договор имущественного найма рассматриваются законодателем как синонимы. Договор аренды– это договор, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а другая сторона обязуется вносить плату за такое владение и пользования (арендную плату). Договор аренды – это обязательственный взаимный (синаллагматический), возмездный, консенсуальный договор.

Предметом договора аренды (объектом аренды) может быть только вещь, притом непотребляемаявещь, т.е. та, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе её использования, точнее – она их теряет, но постепенно, не в результате одноразового использования. Это объясняется тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю ту вещь, которую он взял в аренду. Арендованная вещь может быть как движимой, так и недвижимой. Особенности аренды земельных участков установлены Земельным кодексом РФ. В принципе, объектом аренды могут выступать и части вещи, если возможно их обособленное использование для каких-то целей, например, аренда части помещения на складе или в магазине, либо аренда части стены здания для размещения рекламных конструкций. Однако в судебно-арбитражной практике такие договоры принято считать не договорами аренды, а договорами, непоименованными в ГК РФ.

Обычно вещь передаётся во владение и пользование, но можно предоставить только право пользования вещью (аренда части стены или аренда оборудования на часы).

Поскольку арендатор приобретает вещно-правовые возможности владения и пользования, то право аренды следует отнести к числу вещных прав. При этом, сам договор аренды является обязательственным договором. У арендатора возникает и обязательственное, и вещное право. Право аренды обременяет право собственности арендодателя и следует за ним. По общему правилу переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для прекращения договора аренды или изменения его условий (п. 1 ст. 617 ГК РФ). При переходе права собственности к другому лицу право аренды сохраняется и действует против нового собственника.

Нередко сдача имущества в аренду сопровождается установлением дополнительных правоотношений между сторонами. Так, арендодатель помещения может обязаться проводить уборку этого помещения или обеспечить арендатору предоставление коммунальных услуг (вода, электричество, тепло). В этом случае имеет место смешанный договор, если стороны заключили единое соглашение по этим отношениям (например, всё предусмотрели в одном документе – договоре). В этих случаях возможно и заключение нескольких договоров (отдельно на аренду, аренду на уборку, отдельно на коммунальные услуги).

Случается так, что имущество передаётся во владение и пользование с условием оплачивать лишь коммунальные платежи. ВАС РФ рассматривает такие договоры не как аренду, а как безвозмездное пользование, т.к. здесь за само пользование имуществом плата не взимается.