2) Материалы по обоснованию проекта планировки территории (материалы в графической форме и пояснительную записку)
Графические
схему расположения элемента планировочной структуры;
схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории;
схему организации улично-дорожной сети и схему движения транспорта на соответствующей территории;
схему границ территорий объектов культурного наследия;
схему границ зон с особыми условиями использования территорий;
схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;
иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.
Пояснительная записка,
определения параметров планируемого строительства, систем обслуживания и инженерно-технического обеспечения
защиты территории от чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности;
иных вопросов планировки территории.
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.
Проекты межевания территорий
1. Подготовка осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям,
Подготовка проектов межевания застроенных территорийосуществляется в целях установления границ застроенных зу и границ незастроенных зу.
Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорийосуществляется в целях установления границ незастроенных зу, а также границ зу, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
2Размеры зу в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
3Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:
красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
границы застроенных зу, в том числе границы зу, на которых расположены линейные объекты;
границы формируемыхзу, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
границы зу, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
границы территорий объектов культурного наследия;
границы зон с особыми условиями использования территорий;
границы зон действия публичных сервитутов.
4 В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов зу
№17. Валовый рентный мультипликатор.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу. Этот показатель определяется для гомогенных территорий для различных объектов недвижимости.Гомогенные территории – территории примерно равной ценности, квартиры на этой территории приблизительно равной ценности. Использование данного показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий. Первое - оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта; второе - определить отношение цены продажи объекта сравнения к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок (валовой рентный мультипликатор); третье - умножить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. Чтобы рассчитать ВРМ для какой то тер-рии проданные об-ты и аналог.об-ты, сдаваемые в аренду. Цена про-жи об-в аналога делится на цену аренду, взымаемой за эти же об-ты и получается ВРМ=цена продажи/цена аренды.
ВРМ не корректируется на удобства и другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Ограничения на применение ВРМ: рынок должен быть с регулярными продажами и покупками объектов на основе приносимых ими валовых доходов; метод не чувствителен к разнице в рисках и нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектами; не чувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах.
ся
№18 Расчет коэффициентов капитализации при прогнозировании изменения стоимости актива к концу прогнозного периода.
Капитализация дохода - совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования актива наиболее эффективным образом
Метод «кумулятивного построения» (суммирования) делит общий коэффициент капитализации на составные части:
процент на капитал (процентная ставка, ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) – «on»
норма возврата капитала – «of».
Таким образом, коэффициент капитализации можно записать следующей формулой:
Ro= «on» + «of».
Процентная ставка (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) состоит из
безрисковой ставки
ряда поправок:
«on» = (Rбезриск.+ Rнадбавка за риск + Rликв.+ Rинвест. менеджм) + ежегодное
снижение (увеличение) стоимости актива.
Если стоимость собственности в конце периода владения уменьшается, то коэффициент капитализации включает в себя не только доход от инвестиций, но и возмещение капитала. В этом случае капитализация только по процентной ставке приведет к завышению текущей стоимости капитала. Поэтому процентную ставку следует скорректировать с учетом процесса возврата капитала (рекапитализации).
Известны три способа возмещения инвестированной суммы.
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодноравными частями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.
Расчет производится по формуле:
2.Равномерно-аннуитетное возмещение капитала (метод Инвуда)
ищем процент в строчке на год, прибавляем 9вычитаем) к ставке дисконта
Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации = фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям.
Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, то есть доход на инвестиции.
Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала.
В случае 100%-ой амортизации капитала часть доходов, идущая на его возмещение, может быть реинвестирована по ставке дохода на инвестиции и вырастет точно до первоначальной суммы. Таким образом, произойдет полное возмещение капитала.
Расчет производится по формуле (для условия предыдущего примера):
- 1.Кадастровое деление территории, единицы кадастрового деления. Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам.
- 2. Назначение и содержание адресной идентификации он в н.П.
- 3. Цели, задачи и функции Росреестра. История создания Росреестра.
- 4. Государственный кадастр недвижимости: понятие, цели и задачи
- 7.Назначение и содержание кк и кпт.
- 6. Разделы государственного кадастра недвижимости.
- 5. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости
- 8. Порядок предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости
- 9. Кадастровый учет: понятие, основания, сроки и порядок осуществления
- 10. Состав необходимых для кадастрового учета документов.
- 11. Приостановление и отказ в осуществления кадастрового учета.
- 12. Кадастровая деятельность: понятие, формы организации, основания
- 17. Понятие, порядок проведения и основания государственной регситрации прав.
- 13. Межевой план: понятие, содержание, разделы и порядок составления
- 14. Согласование местоположения границ земельных участков: порядок и акт.
- 15. Кадастровый паспорт земельного участка здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения: содержание и назначение
- 16. Технический план: понятие, содержание, разделы. Акт обследования здания, сооружения.
- 18. Структура Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- 19. Государственная кадастровая оценка земель поселений: понятие, цели, задачи, результаты.
- 20. Земельный налог: объект налогообложения, налогоплательщики, налоговая база, налоговая ставка.
- 1. Формы непосредственного осуществления населением местного самоуправления и участия населения в его осуществлении
- 2. Типология мо и принципы территориальной организации местного самоуправления
- 3. Пзз назначение, состав, содержание, особенности утверждения. Отличие пзз от документов территориального планирования (градостр зонирование)
- 1. Пзз разрабатываются в целях:
- 4.Понятие стоимости, затрат и цены, используемые в оценке недвижимости. Рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость.
- 5. Теория капитализации. «Капитализация» и «коэффициент капитализации». Дисконтирование и ставка дисконта.
- 7.Доходный подход в оценке недвижимости. Виды доходов. Расчет чистого операционного дохода.
- 2 Осн метода:
- 8. Документы территориального планирования: виды документов, их содержание, особенности утверждения.
- 2. Документы территориального планирования подразделяются на:
- 9.Принципы оценки недвиж: при-п остатпродук-ти
- 10. Метод прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости доходным подходом.
- 12. Способы определения поправок в методе сравнения продаж сравнительного подхода в он. Правило внесения поправок.
- 13.Затратный подход. Понятие воспроизводства и замещения. Методы оценки стоимости строительства нового объекта.
- 14. Виды износа недвижимости, используемые в затратном подходе. Понятия устранимого и неустранимого износа. Методы оценки износа.
- 15. Методы оценки зу.
- 16. Документы по планировке территории: назначение и виды, содержание, особенности утверждения.
- 1)Основной части, которая подлежит утверждению,
- 2) Материалы по обоснованию проекта планировки территории (материалы в графической форме и пояснительную записку)
- 3. Возврат капитала по фонду возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда).
- 1.Метод остатка для земли.
- 20. Омс: состав, особенности формирования, функции и полномочия.
- 1)Представительный орган мо
- 1. Торги по продаже зу или права их аренды.
- 2. Правовая характеристика вещных прав на землю.
- 2) Право пожизненного наследуемого владения
- 3)Право постоянного (бессрочного) пользования
- 1)Из чилагос и мун земель
- 2)Из числа частных земель
- 3)В виде служебного надела
- 4)Религиоз организациям
- 3. Право собственности на землю.
- 4. Юридическая ответственность за земельные правонарушения
- 5. Государственный земельный надзор.
- 6. Порядок перевода земель из одной категории в другую
- 8. Купля-продажа земельных участков.
- 9. Аренда земельного участка.
- 10. Плата за землю.
- 11. Ипотека земельных участков.
- 12.Особенности наследования зу.
- 13. Прекращение прав на землю
- 14. Особенности оборота замель с/х назначения.
- 15. Государственная регистрация прав на землю и сделок с ним.
- 16. Правовой режим земель н.П.
- 17. Земельные споры.
- 18. Зу как объект земельных правоотношений.
- 1) Раздел зу
- 2) Выдел зу
- 3)Объединение земельных участков
- 4)Перераспределение земельных участков
- 19. Содержание земельных правоотношений.
- 20. Порядок предоставления зу для целей строительства.
- 1)Порядок предоставления зу для строительства без предварительного согласования места размещения объекта:
- 2)Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта:
- Под гискартографированием понимается автоматизированное составление и использование карт на основе геоинформационных технологий и баз географических знаний.
- 2. Подвинуть в юго-западный угол
- 3. Привязка по двум точкам с масштабированием
- 4. Поворот без масштабирования
- 5. Привязка по двум точкам с масштабированием и поворотом
- 6. Горизонтальное выравнивание