13.Затратный подход. Понятие воспроизводства и замещения. Методы оценки стоимости строительства нового объекта.

Затратный подход основан на принципе «замещения», который исходит из положения, что у каждого блага есть заменители.

При этом принимается во внимание, что затраты и стоимость - не одно и то же.

Идея - стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Данное выражение является словесным описанием базовой модели затратного подхода.

V = LV+IV-D,

V - стоимость объекта недвижимости, LV - стоимость земельного участка, IV - стоимость зданий и сооружений (улучшений), D - накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Сферы применения затратного подхода:

• - оценка недвижимости специального назначения;

• - технико-экономический анализ для нового строительства;

• - определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

• - оценки недвижимости на пассивных рынках;

• - для проверки результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости);

• - в целях поимущественного налогообложения;

• - наложение ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

• - в целях подоходного налогообложения: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода.

• -если совершенно отсутствуют рыночные данные, т. е. налицо пассивный рынок, то затратный подход является единственно возможным вариантом.

Хорош для контроля: если рассчитанная по затратам стоимость больше, чем дали 2 других подхода, то конкуренция на рынке отсутствует и ее не будет еще в течение какого-то времени. Если же наоборот, то конкуренция есть, и цены в любой момент могут резко упасть.

Этапы применения затратного подхода:

1. - оценка стоимости земельного участка;

2. - оценка полной стоимости «замещения» или «воспроизводства» (восстановительной стоимости) улучшений (зданий и сооружений);

3. - оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости (получение текущей стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений);

4. - к стоимости замещения улучшений (зданий и сооружений) прибавить стоимость участка земли и получить общую стоимость единого объекта недвижимости.

Использование затратного подхода начинается с определения полной стоимости замещения или воспроизводства.

Полная стоимость замещения улучшений-стоимость строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Полной стоимость воспроизводства улучшений- стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки.

Методы определения стоимости строительства нового объекта (восстановительной стоимости)

1. - количественное обследование или составление полноценной сметы: является наиболее точным методом, позволяет детализировать стоимость материалов, трудовых затрат и др.

2. - метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам и видам работ с использованием укрупненных показателей их стоимости), менее точен, чем предыдущий; как правило, используется для проверки затрат на строительство, когда это необходимо.

3. - метод сравнительной единицы:основан на определении стоимости 1 кв. м или 1 куб. м типичного сооружения. В нее вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта (отличия в конструктивном и архитектурно-планировочном решении, инженерных системах, отделке и т.д.).

Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений состоит из

• сметных затрат на строительные и монтажные работы,

• сметных затрат на оборудование, приспособления, инструменты, производственный инвентарь и мебель.

Сметная стоимость включает:

1. Прямые затраты

• расходы на заработную плату рабочих, занятых на производстве строительно-монтажных работ;

• затраты на строительные материалы, изделия и конструкции; з

• затраты на эксплуатацию строительных машин, механизмов и строительного оборудования (включая заработную плату рабочих, занятых на строительных машинах).

2. Косвенные затраты

• платежи за юридическое обслуживание;

• проценты;

• налоги;

• управление (менеджмент);

• накладные расходы

• расходы на продажу.

Износ:

1 Физический(устранимый и неустр) 2ункциональный(моральный) 3 Внешний