10. Метод прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости доходным подходом.

Доходный подход основан на принципе ожидания, т.е. покупатель или инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов и выплат. Метод, при котором стоимость объекта приносящая доход недвижимости определяется как текущая стоимость ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Выгоды:

- периодическое поступление доходов

- реверсия, т.е. выручка от продажи объекта по истечении периода владения..

Метод прямой капитализации применяется при наличии достаточного количества данных по оценке получаемого дохода от ОН, а также, если в течение опред времени не ожидается значительных отклонений от прогнозируемого уровня доходов (стаб доход).

Стаб. доход понимают доход, ожидаемый от исп оцениваемой собственности в течение типичного для прогнозного периода года, приведенный к текущей стоимости.

Определение чистого операционного дохода

Потенциальный валовой доходпредставляет собой ожидаемую суммарную величину дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемом объекте недвижимости.

Далее определяются возможные потери от недоиспользования объекта на полную мощность и потерь при сборе платежей. Уменьшая величину потенциальной валовой выручки на потери от недоиспользования получаем действительный валовой доход, из которого вычитаются операционные расходы и получаем чистый операционный доход.

К операционным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов, резерв на замещение предметов с коротким сроком жизни.

Чистый операционный доход– величина годового дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений).

Метод испдля оценки имущ прав, стоимости отдельных физич компонентов ОН(земли и улучшений),финанс составляющих стоимости объекта(собств и заемный капитал).

Метод дисконтированного денежного потока.

Расчет ведётся по формуле:

V=CF1/(1+i)в 1ой + CF2/(1+i)в 2ой + CFn/(1+i)в nой

Этапы применения метода дисконтирования.

1.Определение продолжительности периода получения дохода (прогнозирование потоков денежных средств по каждому году прогнозного периода. Потоком ден средств назежегод итог деятельности недвижимости, связ с его основной функц деятельностью. Оценку предстоящих затрат и рез-товдеят-ти производят в пределах расчетного периода, продолж которого устанавливают в зависимости от уровня и темпов изменения инфляции, типа объекта и др.

Исх данные/размер дохода и хар-р его изменения(постоян,измен с известнтепмпами роста или падения и др)/периодичность получ доходов/продолжит периода,втеч кот прогнозирполуч доходов.

2.Дисконтирование потоков денежных средств - расчет текущей стоимости будущих платежей на основе функций cложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

3. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи дисконтируются потоки денежных средств, выражающие: чистый операционный доход; доход инвестора до налогообложения; доход инвестора после налогообложения; доход банка по выданному кредиту; доход арендодателя по арендному договору.

4. Определяется ставка дисконтирования - средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить в условиях данного рынка недвижимости на капиталовложения в схожие объекты и которая отражает ожидания рынка.

5. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6.Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии). Результатом будет оценка стоимости объекта методом дисконтирования будущих доходов.

11. Сравнительный подход в оценке недвижимости. Метод сравнения продаж. Базовая модель метода. Единицы сравнения..

Метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода. Основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. В наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, к рынку жилья.

Базовую модель данного подхода можно представить следующим словесным выражением: «Рыночная стоимость объекта собственности равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки»

Подбираются объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, проданные или выставленные на продажу на соответствующем рынке. Затем определяются параметры (элементы сравнения), по которым объекты сравнения отличаются от объекта оценки. Далее рассчитываются поправки в цены продаж (предложений) объектов-аналогов по элементам сравнения. Поправки вносятся в цены продаж (предложений) объектов-аналогов, то есть определяется скорректированная цена продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке (например, как средняя арифметическая из скорректированных цен объектов-аналогов).

Используется следующая последовательность расчётов:

Этап 1. Выявление недавних продаж (предложений) сопоставимых объектов (квартир) на рынке жилья. Количество объектов-аналогов – не менее трёх. В таблице 1 приводятся характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов (описание оцениваемого объекта может быть представлено в отдельной таблице). В качестве характеристик (элементов сравнения) принимаются показатели выставленных на продажу объектов, взятые из рекламных изданий «Из рук в руки», «КДО», «Недвижимость и цены» и др.

Этап 2. Проверка информации о сделках. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).

Этап 3. Внесение поправок в цену продажи (предложения) с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.

Единицы сравнения – сопоставимые объекты, различаются мощностью,размерами,числом входящих в них единиц недвижимости. Чтобы сравнить их между собой,необх привести их к общему знаменателю-ед сравнения.Такой ед ср может быть любая физичед ср(цена,1м2,1м3. 1 сотка и др,)либо экономическая ед ср(цена комнаты,квартиры,участка,ед,приносящей доход-торгового места,места парковки,). Достаточно часто в практике оценки испед ср,основанные на соотн дохода и цены продажи:врм и общий коэф капитализации.