14. Виды износа недвижимости, используемые в затратном подходе. Понятия устранимого и неустранимого износа. Методы оценки износа.
С течением времени происходит снижение относительной стоимости зданий и сооружений по ряду причин:
- износ сооружений в процессе эксплуатации;
- неблагоприятное воздействие окружающей среды;
- изменения в технологии;
- воздействие других внешних факторов.
Износ - это утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряется в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.
Существуют два подхода к оценке суммарного износа:
При косвенном подходе стоимость объекта, полученная в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитается из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли.
Прямой подход - когда выполняется оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности. В сложившейся в течение длительного времени отечественной практике выделялись два вида износа: физический и моральный.
три вида износа:
Физический износ- это потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (любое физическое изнашивание здания).
Функциональный износ - это вид морального износа, то есть снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего-либо. Например, система отопления отстала от современных стандартов, или фундаменты более мощные, нежели необходимо,планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т.д.
Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание, или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы автомобильным движением, строительство экологически вредного предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства и т.д.
Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми.
Внешний износ всегда неустранимый.
Устранимый износ - затраты на устранение или исправление дефекта меньше или равны общей величине ожидаемой добавленной стоимости (ожидаемых потенциальных выгод). Например, отслоившаяся штукатурка, потрескавшиеся потолки
Неустранимый износ- затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидаемая величина добавленной стоимости (ожидаемые потенциальные выгоды), Например, износились несущие конструкции
Сумма всех трех видов износа есть накопленный (суммарный) износ.
Методы определения степени износа:
1) Метод разбивки по компонентам.
Обследуют отдельные участки, имеющие разную степень износа.
Износ всей конструкции подсчитывают по средневзвешенному значению износа отдельных участков и по их удельному весу в общем объеме конструкции
Процент износа всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов,
2) Метод срока жизни базируется на следующих определениях:
Износ, выраженный в процентах и являющийся отношением суммы износа к восстановительной стоимости здания, равен отношению эффективного возраста к сроку экономической жизни:
;
где И – износ в д.е.; ВС - восстановительная стоимость в д.е.; ЭВ - эффективный возраств годах; СЭЖ - срок экономической жизни в годах; ПИ - процент износа.
Возможно определение износа и с помощью такого соотношения:
ФВ - фактический возраст; ЭВ - эффективный возраст; ОС - оставшийся срок экономической жизни; ПИ - процент износа.
- срок экономической жизни (экономическая жизнь) - период в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость недвижимости, т. е. используется для извлечения прибыли;
- типичный срок физической жизни, представляет собой период времени, в течение которого то или иное строение существует, функционирует и пригодно для проживания или работы в нем.
- эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания, учета его состояния, планировки, экономических факторов, влияющих на его стоимость, т. е. насколько здание выглядит, как оно изношено;
- хронологический возраст в оценке указывается, но при расчете стоимости имеет небольшое значение. Фактический и эффективный возрасты могут совпадать при нормальной эксплуатации здания;
- срок оставшейся экономической жизни - есть период времени до конца срока экономической жизни от даты оценки.
3)Способ рыночной выборки
Основан на рыночных данных, т. е. для определения износа оцениваемого объекта используются данные текущих сопоставимых продаж. Как известно, при методе сравнения продаж для оценки отбираются 3—5 сопоставимых объектов (объектов-аналогов).
1. Подобран сопоставимый по основным параметрам с оцениваемым. Пример.
Цена его продажи составила 260 тыс, д. е., рыночная стоимость зем участка определена в 40 тыс. д. е.
2. Определим стоимость улучшений с учетом износа (цена продажи минус рыночная стоимость ЗУ): 260 - 40 = 220 тыс. Д. е.
3.Определим восстановительную стоимость сопоставимого объекта на дату оценки (например, методом разбивки по компонентам) - 310 тыс, д. е.
4.Из восстановительной стоимости сопоставимого объекта на дату оценки (310 тыс, д. е.) вычтем стоимость улучшений с учетом износа (220 тыс, д. е.) и получим суммарную величину износа - 90 тыс. Д. е.
Эффективный возраст здания - 15 лет.
Определим среднегодовой износ, поделив его (90 тыс. д. е.) на эффективный возраст (15 лет) - 6 тыс. д. е.
7. Рассчитаем среднегодовой процент износа: 6 тыс. д. е. : 310 тыс. Д. е.· 100 % = 1,94 %.
Аналогичным образом обследуют другие сопоставимые объекты. По полученным данным определяют средний годовой процент износа, который принимают в качестве искомой величины для объекта оценки.
- 1.Кадастровое деление территории, единицы кадастрового деления. Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам.
- 2. Назначение и содержание адресной идентификации он в н.П.
- 3. Цели, задачи и функции Росреестра. История создания Росреестра.
- 4. Государственный кадастр недвижимости: понятие, цели и задачи
- 7.Назначение и содержание кк и кпт.
- 6. Разделы государственного кадастра недвижимости.
- 5. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости
- 8. Порядок предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости
- 9. Кадастровый учет: понятие, основания, сроки и порядок осуществления
- 10. Состав необходимых для кадастрового учета документов.
- 11. Приостановление и отказ в осуществления кадастрового учета.
- 12. Кадастровая деятельность: понятие, формы организации, основания
- 17. Понятие, порядок проведения и основания государственной регситрации прав.
- 13. Межевой план: понятие, содержание, разделы и порядок составления
- 14. Согласование местоположения границ земельных участков: порядок и акт.
- 15. Кадастровый паспорт земельного участка здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения: содержание и назначение
- 16. Технический план: понятие, содержание, разделы. Акт обследования здания, сооружения.
- 18. Структура Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- 19. Государственная кадастровая оценка земель поселений: понятие, цели, задачи, результаты.
- 20. Земельный налог: объект налогообложения, налогоплательщики, налоговая база, налоговая ставка.
- 1. Формы непосредственного осуществления населением местного самоуправления и участия населения в его осуществлении
- 2. Типология мо и принципы территориальной организации местного самоуправления
- 3. Пзз назначение, состав, содержание, особенности утверждения. Отличие пзз от документов территориального планирования (градостр зонирование)
- 1. Пзз разрабатываются в целях:
- 4.Понятие стоимости, затрат и цены, используемые в оценке недвижимости. Рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость.
- 5. Теория капитализации. «Капитализация» и «коэффициент капитализации». Дисконтирование и ставка дисконта.
- 7.Доходный подход в оценке недвижимости. Виды доходов. Расчет чистого операционного дохода.
- 2 Осн метода:
- 8. Документы территориального планирования: виды документов, их содержание, особенности утверждения.
- 2. Документы территориального планирования подразделяются на:
- 9.Принципы оценки недвиж: при-п остатпродук-ти
- 10. Метод прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости доходным подходом.
- 12. Способы определения поправок в методе сравнения продаж сравнительного подхода в он. Правило внесения поправок.
- 13.Затратный подход. Понятие воспроизводства и замещения. Методы оценки стоимости строительства нового объекта.
- 14. Виды износа недвижимости, используемые в затратном подходе. Понятия устранимого и неустранимого износа. Методы оценки износа.
- 15. Методы оценки зу.
- 16. Документы по планировке территории: назначение и виды, содержание, особенности утверждения.
- 1)Основной части, которая подлежит утверждению,
- 2) Материалы по обоснованию проекта планировки территории (материалы в графической форме и пояснительную записку)
- 3. Возврат капитала по фонду возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда).
- 1.Метод остатка для земли.
- 20. Омс: состав, особенности формирования, функции и полномочия.
- 1)Представительный орган мо
- 1. Торги по продаже зу или права их аренды.
- 2. Правовая характеристика вещных прав на землю.
- 2) Право пожизненного наследуемого владения
- 3)Право постоянного (бессрочного) пользования
- 1)Из чилагос и мун земель
- 2)Из числа частных земель
- 3)В виде служебного надела
- 4)Религиоз организациям
- 3. Право собственности на землю.
- 4. Юридическая ответственность за земельные правонарушения
- 5. Государственный земельный надзор.
- 6. Порядок перевода земель из одной категории в другую
- 8. Купля-продажа земельных участков.
- 9. Аренда земельного участка.
- 10. Плата за землю.
- 11. Ипотека земельных участков.
- 12.Особенности наследования зу.
- 13. Прекращение прав на землю
- 14. Особенности оборота замель с/х назначения.
- 15. Государственная регистрация прав на землю и сделок с ним.
- 16. Правовой режим земель н.П.
- 17. Земельные споры.
- 18. Зу как объект земельных правоотношений.
- 1) Раздел зу
- 2) Выдел зу
- 3)Объединение земельных участков
- 4)Перераспределение земельных участков
- 19. Содержание земельных правоотношений.
- 20. Порядок предоставления зу для целей строительства.
- 1)Порядок предоставления зу для строительства без предварительного согласования места размещения объекта:
- 2)Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта:
- Под гискартографированием понимается автоматизированное составление и использование карт на основе геоинформационных технологий и баз географических знаний.
- 2. Подвинуть в юго-западный угол
- 3. Привязка по двум точкам с масштабированием
- 4. Поворот без масштабирования
- 5. Привязка по двум точкам с масштабированием и поворотом
- 6. Горизонтальное выравнивание