15. Методы оценки зу.

При оценке рыночной стоимости земельных участков могут быть использованы методы

• сравнительного,

• доходного

• затратного подходов.

На сравнительном подходе основаны три первых метода.

1)Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как застроенных (зданиями, строениями и/или сооружениями), так и незастроенных.

Этапы

1. Вначале подбираются объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым земельным участком.

2. Определяются элементы сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, и по каждому из элементов сравнения определяется характер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка.

3. По каждому из элементов сравнения рассчитываются корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.

4. Полученные величины корректировок по каждому из элементов сравнения вводятся в цены продаж каждого аналога, тем самым сглаживаются их отличия от оцениваемого земельного участка.

5. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка осуществляется путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

6. Расчет выполняется по следующей формуле:

;

где: V_L- стоимость земельного участка;

P_li – цена продажи объекта-аналога (сопоставимого земельного участка);

ADJ_li – совокупная поправка к цене продажи объекта-аналога по каждому из элементов сравнения.

Элементы сравнения

• Передаваемые имущественные права.

• Условия финансирования.

• Условия продажи.

• Расходы, сделанные сразу же после покупки.

• Рыночные условия.

• Местоположение.

• Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).

• Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).

• Вид использования (зонирование).

• Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены

• как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, сотка, квадратный метр - физическая единица сравнения),

• для цены аналога в целом (например, участок - экономическая единица сравнения). Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении или в виде коэффициентов.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: прямым попарным сопоставлением цен или доходов двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения,

2)Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода.

Этапы:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, (включающего в себя оцениваемый земельный участок) с объектами - аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия

5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

7. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, (включающего в себя оцениваемый земельный участок,)стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка.

Расчет выполняется по следующей формуле:

;

где: V_L- стоимость земельного участка;

V– рыночная стоимость единого объекта недвижимости, определенная методом сравнения продаж;

V_I– стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке;

D_I - величина накопленного износа улучшений.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и/или элементных стоимостных показателей.

3)Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков.

Этапы:

1-5. из метода выделения

6. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

4) Метод капитализации земельной рентыприменяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает:

1. расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2. расчёт соответствующего коэффициента капитализации;

3. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты по формуле:

; где: V - текущая стоимость;

I - периодический доход;

R- коэффициент капитализации.

Капитализация земельной ренты- определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.

Расчет-путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

1. деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

2. увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, (под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например ставка доходности по государственным ценным бумагам).

5. Метод остаткаприменяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Этапы:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого ЗУ;

2. расчет ЧОД от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. расчет ЧОД, приходящегося на улучшения за определенный период времени (как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений)

4. расчет величины земельной ренты (как разности ЧОД от единого объекта недвижимости за определенный период времени и ЧОД, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени)

5. расчет рыночной стоимости ЗУ путем капитализации земельной ренты по формуле:

;

где: V_L -стоимость земли;

V_b - стоимость улучшений;

R _L -коэффициент капитализации для земли;

R_b-коэффициент капитализации для улучшений.

6) Метод предполагаемого использованияприменяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Этапы

1. определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования ЗУ в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений ЗУ);

2. определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования ЗУ

3. определение величины и временной структуры ОР, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования ЗУ;

4. определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемыйЗУ;

5. расчет стоимости ЗУ (путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка).(под дисконтированием понимается- процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. )

6. Расчеты выполняются с использованием следующей формулы:

; или

; где: V-текущая стоимость; СF_i-доход за период; i - ставка дисконта за этот период; n -число периодов