12. Способы определения поправок в методе сравнения продаж сравнительного подхода в он. Правило внесения поправок.

В цену продажи сопоставимого объекта вносят поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналога. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки цен продажи (предложения) сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому (объект-аналог приводится в сопоставимый вид с оцениваемым объектом).

Особенность внесения поправок состоит в том, что различие в характеристиках объектов оценивается с точки зрения типичного покупателя (рынка). Поэтому поправка по какой-либо характеристике не обязательно стоит столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, квадратный метр) так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

• попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;

• сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;

• корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;

• оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;

• экспертным определением корректировок цен аналогов.

В случае использования метода попарного сопоставления сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. Парными называют продажи двух идентичных объектов недвижимости, отличающихся одной характеристикой, которую надлежит оценить и использовать затем в качестве поправки к фактическим ценам сопоставимых объектов.

Поправки могут быть выражены

1. абсолютными величинами (в денежных единицах),

2. относительными величинами (процентами, коэффициентами).

Поправки в процентах вводятся тогда, когда отсутствуют абсолютные величины, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий.