logo search
КЗТ И ОСТАЛЬНОЕ

3. Возврат капитала по фонду возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда).

В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной.

Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой «безрисковой» процентной ставке процента.

Полученные тремя методами, коэффициенты капитализации различаются по величине.

Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому

Если вложенный капитал к концу прогнозного периода изнашивается частично, то имеет место частичная рекапитализация.

При частичной рекапитализации предполагается, что часть средств будет выручена от перепродажи собственности, а не за счет текущих доходов.

Норма возврата капитала в этом случае будет составлять только часть полной ставки.

R = on + of

On= ставка дисконта

Of= норма возврата капитала. Процесс возврата капитала называется рекапитализа­цией, которая проводится в зависимости от изменения стоимости собственности во времени.

Пояснения к рисунку:

Случай 1. Если стоимость объекта недвижимо­сти по сравнению с ценой его приобретения (красная ли­няя) уменьшается, то норму возврата капитала необходимо включить в коэффициент капитализации со знаком плюс:

Ro = on + of

Случай 2. Если стоимость не меняется (голубая линяя) (за сколько купили, за столько и продали), пользуются только ставкой дисконта, т.к. прогнозируются поступления равновеликих доходов и перепродажа площадей по цене равной сумме вложенных средств: Ro =оn

Случай 3. Стоимость собственности в конце пе­риода увеличивается. В этом случае повышается стои­мость собственности при определении коэффициента капитализации, надбавка на будущий рост капитала вычи­тается из ставки процента. Ro =оn-of, V = I \ RO

В данном случае мы делим чистый операционный доход на коэффициент капитализации для получения рыночной стоимости объекта недвижимости.

№19. Оценка недвижимости путем капитализации дохода методами физ. Остатка.

Капитализация дохода – совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать ст-ть О.Н. на основе его способности приносить доход. Базовой моделью доходного подхода явл-ся ф-ла: V=I/R.

Методы остатка используют девелоперы для своей работы