Вопрос 40.1. О том, что подготовка проектной документации не требуется при индивидуальном жилищном строительстве

Этот вопрос стал предметом особого беспокойства профессионалов-проектировщиков. В частности, по этому поводу специалисты из Краснодарского края спрашивали:

"В соответствии с частью 3 статьи 48 ГрК РФ от 29.12.04 не требуется подготовка проектной документации при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе принимать решение об этом. Означает ли это, что проектную документацию на строительство индивидуального жилого дома застройщик может не разрабатывать для объекта до трех этажей включительно? Или застройщик должен иметь архитектурный проект, как это указано в пункте 1 статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"?"

Согласно ГрК РФ от 29.12.04 для индивидуального жилого дома до трех этажей включительно разработка проектной документации не является обязательной. Застройщик может пойти на это исключительно по собственной инициативе и исходя из собственных намерений и интересов. В ст. 2 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" определяется, что архитектурный проект является частью проектной документации. Если ГрК РФ от 29.12.04 установлено, что проектная документация в рассматриваемом случае не является обязательной, то и архитектурный проект, как часть проектной документации, не может быть обязательным. Никакой коллизии между ГрК РФ от 29.12.04 и упомянутым Законом об архитектурной деятельности не существует, поскольку последний в силу нормы ст. 7 ФЗ-191 не применяется.

Другой вопрос теми же специалистами формулировался следующим образом: "При отсутствии проектной документации или архитектурного проекта каким образом следует выдавать разрешение на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию и регистрировать право собственности на него?"

При ответе на этот вопрос выделим несколько позиций.

1. Начать следует с рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на строительство. В ч. 9 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04 сказано:

"В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство... орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства".

2. Теперь о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, выполненного без подготовки проектной документации, в соответствии с ч. 3 ст. 55 ГрК РФ от 29.12.04 застройщик будет прилагать к заявлению о выдаче объекта в эксплуатацию следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) схему, отображающую расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществившим строительство.

Основаниями для отказа в выдаче разрешения на строительство в рассматриваемом случае являются (см. ч. 6 ст. 55 ГрК РФ от 29.12.04):

1) отсутствие документов, указанных в ч. 3 ст. 55;

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;

3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.

3. Регистрация права собственности на построенный индивидуальный жилой дом производится в соответствии с законодательством. Согласно ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Согласно ст. 25.3 указанного Закона документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства, являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и технический паспорт такого объекта. Фактом создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке является декларация о таком объекте недвижимого имущества, содержащая описание объекта, поскольку разрешения на строительство в данном случае не требуется.

Федеральный закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (так называемый Закон о дачной амнистии) изменил ясную и четкую процедуру ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов, предусмотрев переходный период до 1 января 2010 года.

В ч. 4 ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" установлено, что "до 1 января 2010 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта".

А в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" внесена следующая норма, связанная с предыдущей: "До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание".

Понятно, что законодатель с помощью этих норм стремился облегчить ввод в эксплуатацию ранее построенных с нарушением установленных процедур домов. Однако в течение 2007 - 2009 годов дома также будут строиться, и в этом случае строительство должно осуществляться на основании разрешения на строительство. Таким образом, налицо грубое (хотя и носящее временный характер) вмешательство в общее и системное правило ГрК РФ от 29.12.04 о том, что если требуется разрешение на строительство, то требуется и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Применительно к обсуждаемому вопросу весьма показательна до сих пор еще достаточно распространенная позиция, предъявленная одним из проектировщиков при обсуждении проекта правил землепользования и застройки в Нижнем Новгороде:

"В тексте проекта Правил не прописано, каким образом будет осуществляться контроль за индивидуальным жилищным строительством в случае, когда не будет требоваться разработка проекта. Это может привести к тому, что построенный объект невозможно будет принять в эксплуатацию из-за его несоответствия требованиям СНиП, а это приведет к неоправданным затратам по приведению здания в соответствие с нормами или к затяжным судебным разбирательствам. Фасады зданий, над которыми не работал профессионал-архитектор, будут немым укором всем нам".

Прежде всего напомним, что правила землепользования и застройки действуют в контексте норм федерального законодательства, в соответствии с которыми контроль за индивидуальным жилищным строительством осуществляется в следующем порядке:

1) предоставление градостроительного плана земельного участка с обозначением "пятна застройки", линий регулирования застройки, иных параметров и характеристик;

2) проверка на соответствие градостроительному плану земельного участка представленной застройщиком схемы планируемого размещения индивидуального жилого дома на земельном участке; выдача разрешения на строительство (при наличии такого соответствия);

3) проверка на соответствие градостроительному плану земельного участка построенного индивидуального жилого дома; выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (при наличии такого соответствия).

Далее следует разобраться, о каких (чьих) "неоправданных затратах, затяжных судебных разбирательствах" говорит проектировщик.

Норма ч. 3 ст. 48 ГрК РФ от 29.12.04 относительно необязательности подготовки проектной документации при индивидуальном жилищном строительстве распространяется исключительно на физических лиц, которые строят жилые дома для себя, для проживания в них со своими семьями. Понятно, что в этом случае застройщиком может быть только физическое, но никак не юридическое лицо. Если застройщиком является бизнесмен-строитель, строящий и продающий дома для проживания отдельных семей ради получения прибыли, то на такого застройщика указанная норма не распространяется и проектная документация в подобных случаях является обязательной. Деятельность, осуществляемая бизнесменами-строителями, не подпадает под определение индивидуального жилищного строительства. "Индивидуальным жилищным" строительство является только в том случае, если, повторим, оно осуществляется физическим лицом для своего собственного проживания на земельном участке, предоставленном именно для этих и никаких иных целей и только единственный раз в жизни такого физического лица.

Вообще какова вероятность того, что для самого себя застройщик - физическое лицо построит плохой дом? Такая вероятность минимальна, поскольку для себя люди всегда и при любых обстоятельствах (с проектной документацией или без нее) строят и будут строить прочно и хорошо.

Но все-таки, справедливости ради, следует рассмотреть и прямо противоположную ситуацию, когда "человек с плохими намерениями" в качестве физического лица приобретает земельный участок, чтобы под видом строительства для себя построить без проекта, наспех, привлекательный внешне, но конструктивно некачественный жилой дом для проживания отдельной семьи, чтобы быстренько за хорошие деньги его продать.

Что можно сказать по этому поводу? "Человек с плохими намерениями", имеющий спекулятивные цели, все заранее просчитает. Он учтет, что потенциальный покупатель, прежде чем платить "хорошие деньги", всегда поинтересуется, а была ли проектная документация, подготовленная архитектором, и был ли профессиональный строитель. Потенциальный покупатель, готовый платить "хорошие деньги", - это умный покупатель. Он знает, что есть лица, несущие в полном объеме имущественную ответственность за качество и надежность дома, который он намерен купить, - это разработчик проектной документации и строитель (см. ч. ч. 2 и 3 ст. 60 ГрК РФ от 29.12.04). И он в любой момент может удостовериться в том, что такие лица имеются, поскольку подобная информация в обязательном порядке поступает в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности. Без предоставления застройщиком такой информации ему не дадут ни разрешения на строительство, ни разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а значит, не будет государственного учета, не будет государственной регистрации прав, не будет ни сделки, ни потенциального покупателя, ни "хороших денег". Если на плохой дом, построенный "человеком с плохими намерениями" (без проектной документации и без профессионального строителя), покупатель и найдется, то он предложит соответствующую цену - то есть невысокую. "Человеку с плохими намерениями" все эти риски известны, и они таковы, что делают бесполезной его спекулятивную затею. Другими словами, вероятность наступления негативных последствий того, что ГрК РФ от 29.12.04 дал послабление в части необязательности подготовки проектной документации в случае индивидуального жилищного строительства, практически равна нулю.

В заключение приведем проект статьи, в которой представлены все важные нормы, относящиеся к регулированию индивидуального жилищного строительства при отсутствии проектной документации, и которая могла бы быть включена в закон субъекта Российской Федерации о градостроительной деятельности или в муниципальный нормативный правовой акт:

Статья... Особенности выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на объекты индивидуального жилищного строительства в случаях, когда их строительство осуществлялось без проектной документации.

1. Для ввода объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию застройщик, обеспечивший строительство такого объекта без проектной документации, обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

2. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, строительство которого было осуществлено без проектной документации, прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществившим строительство;

6) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта индивидуального жилищного строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

7) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта индивидуального жилищного строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществившим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора (исполнительная съемка).

3. Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 2 настоящей статьи, осмотр объекта индивидуального жилищного строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.

4. Основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию является:

1) отсутствие документов, указанных в части 2 настоящей статьи;

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;

3) несоответствие объекта индивидуального жилищного строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.

5. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в орган, выдавший разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта индивидуального жилищного строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.