18.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Регистрация собственности Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу.

В соответствии со ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав.

Право собственности — абсолютное вещное право, отражающие три полномочия собственника: владение, пользование и распоряжение.

Как правило, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируется право собственности на следующие объекты недвижимости: жилой дом, земельный участок, хозяйственные постройки, садовый дом, иные строения и объекты недвижимости, неразрывно связанные с землей.

Государственная регистрация собственности на объекты недвижимости может быть как первичной, так и вторичной.

Первичная регистрация права собственности имеет место в случаях оформления прав собственности на земельные участки, принадлежащие гражданам на праве пожизненно наследуемого владения или праве бессрочного пользования, а также при любом факте регистрации права собственности на конкретный объект недвижимости впервые.

Так называемый «закон о дачной амнистии» ввел упрощенный порядок первичной регистрации права собственности не только на земельные участки, но и на иные объекты недвижимости.

Часто под оформлением права собственности на объект недвижимости и подразумевается государственная регистрация такого права в органах государственной регистрации.

Для регистрации права собственности на каждый объект недвижимости имеются требования относительно документов, предоставляемых в регистрационный орган. Предоставление в орган регистрации неполного комплекта документов может служить основанием, как для приостановления регистрации, так и для отказа в ней.

Вторичная регистрации права собственности на объект недвижимости имеет место быть при переходе права с одного собственника на другого (сделки). Регистрация права собственности на наследство также может считаться вторичной регистрацией.

Моментом заключения сделки является именно момент ее государственной регистрации, а не момент подписания или нотариального удостоверения. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо подробное знание процедуры государственной регистрации недвижимости, полномочий регистрирующих органов, требований, предъявляемых к документам и договорам отчуждения недвижимости.

На практике часто возникает необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для договора ренты, ипотечного договора, завещания. В остальных случаях гражданам и юридическим лицам законом предоставлена возможность выбора: заключать сделки либо в квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Для государственной регистрации прав необходимы документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав недвижимости, предоставляются не менее чем в двух экземплярах — подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.

На государственную регистрацию прав недвижимости, возникших до введения в действие Федерального Закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т. е. до 31.01.1998, на основании договоров и других сделок, предоставляется не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых — подлинник, после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Выдача копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, при условии нахождения в деле правоустанавливающих документов оригиналов вышеуказанных договоров или иных документов, производится на основании письменного заявления правообладателя, или надлежащим образом уполномоченного на это лица.

Как при первичной регистрации права собственности на объект недвижимости, так и при вторичной, орган регистрации выдает Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Однако ошибочно полагать, что именно такое Свидетельство и является основанием возникновения права собственности. Основанием в каждом конкретном случае будет являться тот документ, который это право порождает, будь то Постановление главы Администрации о предоставлении земельного участка на праве собственности или договор купли-продажи объекта недвижимости.

Особенности государственной регистрации недвижимости при наличии несовершеннолетних и представителей.

От имени физических лиц заявление о государственной регистрации недвижимости могут подавать законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, опекуны недееспособных граждан, представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут подавать заявление на государственную регистрацию самостоятельно (без согласия законных представителей).

Лица, признанные судом ограниченно дееспособными, могут подавать заявление самостоятельно, при наличии согласия их попечителей. Полномочия законных представителей подтверждаются:

•для родителей, усыновителей — удостоверением личности и свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении;

•для опекунов и попечителей — удостоверением личности и удостоверением опекуна (попечителя).

Полномочия представителя, действующего по доверенности от имени правообладателя — физического лица, подтверждаются нотариально удостоверенной доверенностью либо доверенностью, приравненной к таковой в соответствии со ст. 185 ГК РФ.

От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации могут подавать:

•лица, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами, без доверенности;

•представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.

Заявление на государственную регистрации недвижимости общей совместной собственности может подать любой из участников общей совместной собственности.

В заявлении о государственной регистрации недвижимости общей совместной собственности, поданном одним из участников, должны быть также указаны данные об остальных участниках общей совместной собственности.

Инспектор принимает и проверяет наличие документов, необходимых для регистрации недвижимости, сверяет их наличие с описью, составленной заявителем.

Приписки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены, в том числе подтверждены подписью лиц, подписавших документ, и (или) лица, удостоверившего документ.

Документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью в случаях, предусмотренных законодательством.

В подтверждение приема документов на государственную регистрацию или предоставления информации заявителю выдается расписка.

Дополнительные документы принимаются только на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него (них) надлежащим образом оформленной доверенности.

Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации недвижимости, предоставлении информации, осуществляется на основании письменного заявления заинтересованного лица.

Государственная регистрация прав носит открытый характер.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать:

•описание объекта недвижимости;

•зарегистрированные права на него;

•ограничения (обременения) прав;

•сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

В течение десяти рабочих дней, если иное не предусмотрено федеральным законом, только указанным в ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» лицам предоставляются следующие сведения:

•сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях);

•обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;

•выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости.

Лицами, которым предоставляются вышеуказанные сведения, являются:

•сам правообладатель;

•физические и юридические лица, получившие доверенность от правообладателя;

•руководители органов местного самоуправления и руководители органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

•налоговые органы в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

•суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители, имеющие в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

•лица, имеющие право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;

•федеральный антимонопольный орган и его территориальные органы в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией этих территориальных органов;

•Председатель Счетной палаты Российской Федерации, его заместители и аудиторы Счетной палаты Российской Федерации (для обеспечения деятельности Счетной палаты РФ);

•нотариусы, в связи с открытием наследства, при наличии запроса о предоставлении сведений о правах наследодателя на объекты недвижимости. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимое имущество, на который он имеет права. Такая информация предоставляется правообладателю в срок не более чем семь рабочих дней.