26. Сущность метода анализа продаж объектов недвижимого имущества

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанный на сравнении объекта оценки с его аналогами в отношении которых имеется информация о стоимости сделок в ними. Стоимость объекта недвижимости при данном подходе = средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличия от оцениваемого объекта.

С = Ц+-П

С – расчетная величина рыночной стоимости; Ц – цена продажи аналогичного объекта (совокупность однородных аналогов); П – совокупная поправка к цене продаж совокупного объекта, учитывающая, в какой мере оцениваемый объект отличается от сопоставимого.

Основные требования к объекту-аналогу: * аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам; * сходные условия сделки.

Условия применения сравнительного (рыночного) подхода: * объект не должен быть уникальным; * информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок; * факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

* изучение рынка и выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости; * проверка достоверности информации о сделках; * анализ объектов и внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым сопоставимым объектом. При этом фактически определяется цена, за которую был продан сопоставимый объект, если бы он обладал характеристиками оцениваемого объекта.

Преимущества: * в итоговой стоимости отражаются мнения типичных продавцов и покупателей; * в ценах продаж отражаются изменения финансовых условий и инфляция; вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов; * статистически обоснован; * достаточно прост в применении, и дает надежные результаты.

Недостатки: * различия продаж; * сложность сбора информации о практических ценах продаж; * проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки; * зависимость от активности рынка; * зависимость от стабильности рынка; * сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.